یک کارشناس بازار مسکن گفت: همبستگی قیمت مسکن با دلار از سال ۱۴۰۰ کاهش یافته و در صورت تداوم این ارتباط، قیمت هر مترمربع مسکن در تهران می‌توانست به حدود ۳۰۰ میلیون تومان برسد.
اقتصاد۲۴ نوشت: وزارت راه و شهرسازی میانگین قیمت هر مترمربع مسکن در تهران را در مردادماه ۱۴۰۵ کمتر از ۲۰۰ میلیون تومان اعلام کرده است. این رقم در مقایسه با برآورد ۱۲۲.۴۶ میلیون تومانی مردادماه ۱۴۰۴، از رشد ۶۳ درصدی قیمت مسکن حکایت دارد. با این حال، وزارت راه تأکید کرده است که آمارهای فعلی سامانه خودنویس هنوز از اعتبار آماری کافی برخوردار نیستند. غیبی، کارشناس حوزه مسکن، معتقد است نبود آمارهای منظم و قابل استناد از سوی بانک مرکزی، زمینه‌ساز شکل‌گیری انتظارات تورمی، انتشار قیمت‌های غیرواقعی و افزایش نگرانی خریداران شده است.
نبود آمار رسمی، زمینه‌ساز قیمت‌سازی در بازار مسکن
غیبی با اشاره به توقف طولانی‌مدت انتشار آمارهای بازار مسکن گفت: اطلاعات مربوط به قیمت مسکن و تغییرات آن در مناطق مختلف یا منتشر نمی‌شود یا به‌صورت منظم و ماهانه در دسترس نیست. این در حالی است که واقعیت بازار مسکن باید به‌طور شفاف و مستمر در قالب آمار منتشر شود تا امکان بررسی و تحلیل روند قیمت‌ها فراهم باشد.
وی افزود: نبود آمار رسمی و قابل اتکا موجب شده است فضای مجازی و اظهارنظرهای غیرکارشناسی نقش پررنگ‌تری در بازار مسکن پیدا کنند. در چنین شرایطی، انتشار اخباری با این مضمون که خریداران باید فوراً اقدام کنند، در غیر این صورت از بازار عقب می‌مانند، می‌تواند انتظارات تورمی ایجاد کند و بر تصمیم‌گیری مردم هنگام خرید مسکن تأثیر بگذارد.
این کارشناس حوزه مسکن با تأکید بر ضرورت اتصال اطلاعات سامانه خودنویس به شاخص‌های آماری بانک مرکزی اظهار کرد: خودنویس سامانه ثبت معاملات و قراردادهای ملکی است و اطلاعات آن باید پس از تطبیق و پردازش، در قالب شاخص‌هایی دقیق و قابل مقایسه در اختیار نهادهای مسئول و مردم قرار گیرد. در نبود چنین داده‌هایی، ممکن است افراد به آمارسازی یا ارقام غیرواقعی استناد کنند؛ مسئله‌ای که به افزایش هیجان قیمتی و شکل‌گیری حباب در بازار دامن می‌زند.
انتظارات تورمی، قیمت‌های پیشنهادی را از ارزش واقعی ملک دور می‌کند
غیبی با اشاره به تفاوت میان آمارهای رسمی و شرایط میدانی بازار مسکن گفت: التهاب و نگرانی در بازار مسکن در عمل بیشتر از میزانی است که برخی ارقام اعلام‌شده نشان می‌دهند. بخشی از این وضعیت به انتظارات تورمی انباشته‌شده مربوط می‌شود و برخی فروشندگان نیز افزایش‌های احتمالی آینده را از هم‌اکنون در قیمت پیشنهادی ملک خود لحاظ می‌کنند.
وی ادامه داد: به دلیل منتشر نشدن آمار و ارقام دقیق قیمت مسکن از سوی دولت، امکان قیمت‌سازی در فضای مجازی به‌راحتی فراهم شده است. در چنین شرایطی، ممکن است قیمت درخواستی یک آپارتمان با ارزش واقعی آن فاصله داشته باشد. نبود ثبات و اطمینان کافی در بازار نیز نگرانی مردم را تشدید می‌کند و این نگرانی بر رفتار خریداران و فروشندگان اثر می‌گذارد.
این کارشناس حوزه مسکن با تأکید بر لزوم بازگرداندن آرامش به بازار بیان کرد: در وهله نخست باید نگرانی مردم و التهاب بازارهای موازی کنترل شود تا امکان کشف قیمت در فضایی آرام‌تر فراهم شود. همچنین برای تحلیل صحیح قیمت مسکن، باید دلایل و شاخص‌های اثرگذار بر بازار به‌طور دقیق بررسی شوند، نه اینکه صرفاً بر مبنای انتظارات تورمی درباره آینده قیمت‌ها قضاوت شود.
دلار نباید به معیار قطعی قیمت‌گذاری مسکن تبدیل شود
غیبی درباره تأثیر نرخ ارز بر بازار مسکن گفت: از سال ۱۴۰۰ به بعد، ارتباط و همبستگی قیمت مسکن با دلار به‌تدریج کاهش یافته است. اگر قیمت مسکن همچنان متناسب با نرخ دلار حرکت می‌کرد، ممکن بود میانگین قیمت هر مترمربع در تهران به ارقام بالاتری، حتی حدود ۳۰۰ میلیون تومان، برسد. البته این رقم یک فرض تحلیلی است و نباید آن را قیمت قطعی بازار دانست.
وی افزود: جدا شدن نسبی مسیر قیمت مسکن از دلار لزوماً اتفاقی منفی نیست. بازار مسکن باید بر اساس متغیرها و شاخص‌های خاص خود، از جمله هزینه ساخت، شرایط عرضه و تقاضا و توان خرید خانوارها، تحلیل شود. این استدلال که چون قیمت مسکن از دلار عقب مانده، پس باید افزایش پیدا کند، مبنای مناسبی برای تحلیل بازار به شمار نمی‌رود.
این کارشناس حوزه مسکن تأکید کرد: با این حال، التهاب بازارهای موازی همچنان می‌تواند بر انتظارات فعالان بازار ملک تأثیر بگذارد و هزینه‌های تولید مسکن را نیز تحت تأثیر قرار دهد. از این رو، دولت باید ضمن مدیریت فضای روانی بازار، مانع از تبدیل نوسانات ارزی به معیار قطعی قیمت‌گذاری مسکن شود.
غیبی با اشاره به حجم بالای نقدینگی مورد نیاز برای انجام معاملات مسکن در مقایسه با بازارهایی مانند طلا و ارز گفت: اگر قرار باشد قیمت مسکن صرفاً برای همگام شدن با دلار و طلا افزایش یابد، مصرف‌کنندگان واقعی بیش از همه آسیب خواهند دید. کنترل نقدینگی، مدیریت بازارهای موازی و فراهم کردن فرصت مشارکت مردم در تولید مسکن می‌تواند به ایجاد آرامش و تعادل در این بازار کمک کند.