رکود بازار مسکن وارد مرحله تازه‌ای شده است؛ از یک‌سو کاهش قدرت خرید خانوارها تقاضای موثر را تضعیف کرده و از سوی دیگر افزایش هزینه‌های ساخت، سرمایه‌گذاری و شروع پروژه‌های جدید را برای سازندگان دشوار کرده است.
صنعت ساختمان ایران با رکودی دوطرفه مواجه شده است؛ از یک‌سو کاهش قدرت خرید خانوارها، تقاضای موثر مسکن را تضعیف کرده و از سوی دیگر افزایش هزینه زمین، مصالح، دستمزد و تامین مالی، سرمایه‌گذاری در پروژه‌های جدید را برای سازندگان دشوار کرده است. این وضعیت در شرایطی شکل گرفته که تحریم‌ها، نوسانات ارزی، نااطمینانی اقتصادی و پیامدهای جنگ نیز فشار بر فعالیت‌های ساختمانی را افزایش داده‌اند.
توقف یا کاهش فعالیت در صنعت ساختمان به‌تدریج زنجیره‌ای از مشاغل و فعالیت‌های اقتصادی را تحت‌تاثیر قرار می‌دهد؛ از تولیدکنندگان سیمان، فولاد و مصالح ساختمانی گرفته تا شرکت‌های حمل‌ونقل، خدمات مهندسی، پیمانکاران و نیروی کار ساختمانی. به همین دلیل وقتی ساخت‌وساز از حرکت می‌ایستد موضوع صرفا کاهش تعداد معاملات ملکی یا عقب‌نشینی سازندگان از پروژه‌های جدید نیست بلکه بخشی از ظرفیت تولیدی اقتصاد نیز با خطر فرسایش مواجه می‌شود. با این حال آنچه وضعیت فعلی صنعت ساختمان را به مساله‌ای پیچیده‌تر تبدیل کرده، هم‌زمانی رکود در دو سوی بازار است. از یک طرف خانوارهایی که با وجود نیاز جدی به مسکن، دیگر توان ورود به بازار خرید را ندارند و از طرف دیگر سازندگانی که در محاسبات اقتصادی خود شروع پروژه‌های تازه را پرهزینه، پرریسک و گاه غیرقابل توجیه می‌بینند.
درواقع بازار مسکن با تناقضی جدی مواجه است. نیاز به خانه همچنان وجود دارد اما قدرت تبدیل این نیاز به تقاضای واقعی کاهش یافته است. خانوارها از بازار خرید عقب نشستند. نه لزوما به این دلیل که دیگر به مسکن احتیاجی ندارند بلکه به این دلیل که فاصله درآمد و قیمت ملک، امکان خرید را برای بخش بزرگی از جامعه از بین برده است. در سوی دیگر سازندگان نیز با بازاری روبه‌رو هستند که فروش واحدهای ساخته‌شده در آن دشوارتر شده و همزمان هزینه زمین، مصالح، دستمزد و تامین مالی افزایش یافته است. در چنین شرایطی حتی سرمایه‌گذارانی که همچنان به آینده بازار مسکن امیدوارند، برای ورود به پروژه‌های جدید با تردید بیشتری تصمیم می‌گیرند. نتیجه این وضعیت شکل‌گیری نوعی بن‌بست اقتصادی است که در آن نه خریدار توان خرید دارد و نه تولیدکننده از چشم‌انداز روشنی برای سرمایه‌گذاری برخوردار است.
این بن‌بست در شرایطی شکل گرفته که صنعت ساختمان علاوه بر مشکلات ساختاری و ضعف سیاستگذاری از مجموعه‌ای از شوک‌های بیرونی نیز تاثیر پذیرفته است. تحریم‌ها، محدودیت‌های مالی، نوسانات ارزی، نااطمینانی اقتصادی و پیامدهای جنگ، هزینه فعالیت‌های تولیدی را افزایش داده و افق تصمیم‌گیری سرمایه‌گذاران را کوتاه‌تر کردند. در چنین فضایی سرمایه‌گذاری در پروژه‌ای که بازگشت سرمایه آن چند سال زمان می‌برد، بیش از گذشته با ریسک همراه است. از سوی دیگر نبود ابزارهای متنوع تامین مالی، بی‌ثباتی مقررات و فاصله میان برنامه‌های تولید مسکن و توان اقتصادی خانوارها، امکان عبور از این شرایط را دشوارتر کرده است.
با این حال شاید مهم‌ترین خطر رکود فعلی، پیامدهای تاخیری آن باشد. کاهش سرمایه‌گذاری و شروع پروژه‌های ساختمانی الزاما در همان مقطع به کمبود واحد مسکونی منجر نمی‌شود اما اثر آن می‌تواند چند سال بعد و زمانی آشکار شود که ظرفیت عرضه جدید کاهش یافته و نیاز انباشته خانوارها همچنان پابرجاست. به بیان دیگر، رکودی که امروز در آمار سرمایه‌گذاری و فعالیت سازندگان دیده می‌شود، ممکن است فردا خود را در قالب محدودترشدن عرضه، افزایش فشار بر بازار اجاره و دشوارتر شدن دسترسی خانوارها به مسکن نشان دهد بنابراین مساله فقط این نیست که چرا ساختمان‌سازی رونق ندارد بلکه پرسش مهم‌تر آن است که تداوم این وضعیت چه هزینه‌ای برای آینده بازار مسکن و اقتصاد کشور به همراه خواهد داشت.
در چنین شرایطی تفکیک میان رکود تقاضا و توقف سرمایه‌گذاری اهمیت اساسی پیدا می‌کند چراکه هرکدام از این دو مساله به سیاست‌های متفاوتی نیاز دارند و برخورد یکسان با آنها می‌تواند به تشدید مشکلات منجر شود. افزایش تسهیلات بدون توجه به قدرت بازپرداخت خانوارها، الزام سازندگان به افزایش تولید بدون فراهم‌کردن بستر اقتصادی و مالی مناسب یا تمرکز صرف بر صدور مجوزهای ساختمانی به‌تنهایی نمی‌تواند صنعت ساختمان را از رکود خارج کند. آنچه امروز اهمیت دارد، شناسایی ریشه‌های همزمان انقباض تقاضا و سرمایه‌گذاری و بازنگری در سازوکارهای تامین مالی، تولید و عرضه مسکن است چراکه احیای ساخت‌وساز زمانی معنا پیدا می‌کند که هم امکان اقتصادی تولید وجود داشته باشد و هم محصول نهایی با توان خرید و نیاز واقعی جامعه تناسب داشته باشد.
صنعت ساختمان در رکود؛ بحران تقاضا یا توقف سرمایه‌گذاری و تولید؟
فرشید ایلاتی، کارشناس ارشد سیاستگذاری مسکن دراین‌خصوص به «جهان‌صنعت» گفت: رکود صنعت ساختمان را نمی‌توان صرفا به کاهش تقاضا یا کمبود عرضه نسبت داد. بازار مسکن با دو مساله همزمان روبه‌رو است: خانوارها توان تبدیل نیاز خود به تقاضای موثر را از دست دادند و سازندگان نیز با افزایش هزینه‌ها، دشواری تامین مالی و نااطمینانی، انگیزه و امکان سرمایه‌گذاری کمتری دارند. ادامه این وضعیت می‌تواند امروز راکد و فردا کمبود عرضه را عمیق‌تر کند.
ایلاتی در ادامه گفت: برای فهم رکود فعلی باید میان نیاز به مسکن و تقاضای موثر تفاوت قائل شد. نیاز خانوار به سرپناه ممکن است همچنان بالا باشد، اما وقتی درآمد واقعی با قیمت مسکن فاصله زیادی دارد و دسترسی به اعتبار و تسهیلات کافی نیست این نیاز به خرید و معامله بالفعل تبدیل نمی‌شود بنابراین کاهش معاملات لزوما به معنای رفع نیاز یا اشباع بازار نیست بلکه ممکن است نشانه کاهش قدرت خرید باشد.
درسوی‌دیگر تولیدکننده و سازنده نیز با مجموعه‌ای از فشارها مواجه است: رشد هزینه زمین، مصالح، دستمزد و خدمات فنی، دشواری تامین مالی، نوسان قیمت‌ها و مقررات، و افزایش ریسک تصمیم‌گیری بلندمدت. در چنین شرایطی حتی اگر نیاز اجتماعی به مسکن پابرجا باشد شروع پروژه جدید از نظر اقتصادی و مالی برای بسیاری از سازندگان توجیه‌پذیر نیست. از این رو توصیف دقیق‌تر وضعیت، رکود توأمان تقاضا و سرمایه‌گذاری در عرضه است.
آیا تولید ساختمان متوقف شده است؟
ایلاتی در خصوص تولید ساختمان گفت: «تعبیر توقف کامل تولید دقیق نیست بلکه فعالیت ساختمانی در کشور به‌طور مطلق متوقف نشده است. با این حال شواهد آماری از انقباض جدی در بخش ساختمان و کاهش سرمایه‌گذاری حکایت دارد. براساس گزارش‌های منتشرشده از آمار اولیه بانک مرکزی ارزش‌افزوده بخش ساختمان در سال۱۴۰۴ نسبت به سال قبل ۸/۱۵درصد کاهش داشته و تشکیل سرمایه ثابت در ساختمان نیز افت کرده است. گزارش مرکز آمار از رشد منفی4/6درصدی ارزش‌افزوده ساختمان در بهار۱۴۰۵ حکایت دارد. این ارقام متعلق به دونهاد آماری و دو سری محاسباتی متفاوت هستند و نباید بدون توضیح در یک روند واحد ادغام شوند. ارزش‌افزوده، تشکیل سرمایه، تعداد پروانه‌های ساختمانی و تعداد واحدهای تکمیل‌شده شاخص‌های یکسانی نیستند. کاهش پروانه‌های ساختمانی می‌تواند علامتی از افت عرضه در آینده باشد اما به‌تنهایی تعداد واحدهای ساخته‌شده یا میزان توقف پروژه‌ها را نشان نمی‌دهد. نکته مهم آن است که اثر افت سرمایه‌گذاری امروز، معمولاً با وقفه زمانی در بازار عرضه ظاهر می‌شود. به همین دلیل ممکن است در کوتاه‌مدت موجودی واحدهای آماده یا پروژه‌های درحال ساخت بخشی از نیاز بازار را پاسخ دهد اما کاهش شروع پروژه‌های جدید در سال‌های بعد به کمبود عرضه موثرتر منجر شود.
ایلاتی در ادامه در خصوص اینکه چه کسی مسوول این رکود است، توضیح داد: نسبت‌دادن رکود صنعت ساختمان به یک عامل یا یک نهاد تحلیل را ساده‌سازی می‌کند. تحریم‌ها، محدودیت مبادلات مالی، نااطمینانی سیاسی و اقتصادی، آثار جنگ، نوسانات ارزی و اختلال در زنجیره تامین، هزینه و ریسک فعالیت اقتصادی را افزایش دادند. این عوامل بیرونی و کلان، بر قدرت خرید خانوار و تصمیم سرمایه‌گذاری سازندگان اثر مستقیم یا غیرمستقیم می‌گذارند.
با این حال همه ابعاد رکود را نمی‌توان به عوامل بیرونی نسبت داد. بخشی از آسیب‌پذیری بازار ریشه در مسائل قابل اصلاح داخلی دارد: اتکای بیش از اندازه به تسهیلات بانکی، توسعه‌نیافتگی ابزارهای بازار سرمایه برای تامین مالی ساخت‌وساز، ضعف نهادهای حرفه‌ای توسعه‌گری و اجاره‌داری، بی‌ثباتی مقررات، ناکارآمدی سیاست زمین و نبود پیوند کافی میان برنامه‌های تولید و توان اقتصادی خانوارها بنابراین تحریم و جنگ را باید عوامل تشدیدکننده مهم دانست و نه توضیحی کامل برای تمام مشکلات. سیاستگذاری مناسب نمی‌تواند همه شوک‌های بیرونی را حذف کند اما می‌تواند شدت انتقال آنها به تولید و بازار مسکن را کاهش دهد. برای مثال ازطریق تنوع‌بخشی به منابع مالی، کاهش ریسک مقرراتی، هدفمندکردن حمایت‌ها و ایجاد سازوکارهای پایدار برای عرضه مسکن متناسب با استطاعت خانوار.
ادامه روند چه آینده‌ای برای بازار مسکن می‌سازد؟
ایلاتی تصریح کرد: اگر افت سرمایه‌گذاری و شروع پروژه‌های جدید ادامه یابد پیامد آن تنها کاهش فعالیت سازندگان نیست. زنجیره گسترده‌ای از مشاغل و صنایع وابسته از تولید مصالح و حمل‌ونقل تا خدمات مهندسی، معماری و تاسیسات، تحت‌تاثیر قرار می‌گیرند. کاهش تولید امروز می‌تواند در سال‌های آینده به محدودتر شدن عرضه واحدهای جدید منجر شود درحالی‌که تقاضای ناشی از تشکیل خانوار، مهاجرت و جایگزینی واحدهای فرسوده همچنان وجود دارد.
درچنین‌وضعیتی بحران استطاعت‌پذیری تشدید می‌شود و سهم خانوارهایی که ناچارند مدت طولانی‌تری مستاجر بمانند افزایش می‌یابد. همچنین ممکن است سرمایه‌گذاری به سمت فعالیت‌های کوتاه‌مدت و کم‌ریسک‌تر سوق پیدا کند و ظرفیت تولیدی صنعت ساختمان، نیروی انسانی متخصص و شرکت‌های حرفه‌ای توسعه‌گر تضعیف شود.
با این وصف آینده بازار از پیش تعیین‌شده نیست. انتخاب‌های سیاستی امروز می‌تواند میان یک رکود موقت و یک فرسایش بلندمدت ظرفیت تولید تفاوت ایجاد کند.
ایلاتی در ادامه به سیاست‌های خروج از رکود اشاره کرد و گفت: نخست تامین مالی ساخت‌وساز باید از اتکای انحصاری به منابع بانکی فاصله بگیرد. توسعه صندوق‌های سرمایه‌گذاری پروژه، ابزارهای بازار سرمایه، صندوق‌های املاک و مستغلات و سازوکارهای مشارکت عمومی-خصوصی درصورت طراحی شفاف و نظارت موثر می‌تواند منابع متنوع‌تری را به تولید مسکن هدایت کند.
دوم باید جایگاه شرکت‌های توسعه‌گر حرفه‌ای تقویت شود. تولید مسکن صرفا به‌معنای صدور مجوز و ساخت یک ساختمان نیست بلکه به مدیریت زمین، طراحی، تامین مالی، اجرا، فروش یا بهره‌برداری و مدیریت ریسک نیاز دارد. توسعه‌گران حرفه‌ای می‌توانند این اجزا را در قالب پروژه‌های اقتصادی و قابل ارزیابی به هم متصل کنند.
سوم سیاست تولید باید با استطاعت خانوار پیوند بخورد. حمایت از عرضه بدون توجه به قیمت نهایی، محل استقرار و توان پرداخت خانوار ممکن است به تولید واحدهایی منجر شود که مخاطب واقعی آنها امکان خرید ندارد. درکنار مسکن ملکی، توسعه بازار اجاره‌داری حرفه‌ای و عرضه مسکن استیجاری بلندمدت نیز باید جدی گرفته شود.
چهارم ثبات مقررات و پیش‌بینی‌پذیری سیاست‌ها اهمیت اساسی دارد. سرمایه‌گذاری ساختمانی افق زمانی طولانی دارد و تغییرات ناگهانی ضوابط، عوارض و مقررات می‌تواند محاسبات اقتصادی پروژه را برهم بزند. کاهش ریسک مقرراتی، شفافیت فرایندها و تسهیل دسترسی به اطلاعات زمین و پروژه، بخشی از سیاست فعال حمایت از تولید است. پنجم بهره‌گیری از فناوری، صنعتی‌سازی و داده‌محوری باید از سطح شعار فراتر برود. فناوری‌های نوین ساخت، مدیریت هوشمند پروژه، تحلیل داده و کاربرد هوش مصنوعی می‌توانند به کاهش اتلاف منابع، کنترل هزینه و افزایش بهره‌وری کمک کنند. البته اثر واقعی آنها به کیفیت اجرا، مهارت نیروی انسانی و تناسب فناوری با شرایط اقتصادی کشور وابسته است.
جمع‌بندی
این کارشناس ارشد حوزه مسکن درپایان گفت: مساله صنعت ساختمان ایران فقط کمبود تقاضا یا کمبود واحد مسکونی نیست بلکه مساله تضعیف همزمان قدرت خرید خانوار و ظرفیت سرمایه‌گذاری و تولید است. ممکن است جامعه به مسکن نیاز داشته باشد اما بازار نتواند این نیاز را به تقاضای موثر و پروژه اقتصادی تبدیل کند. درمقابل کاهش سرمایه‌گذاری امروز نیز می‌تواند عرضه فردا را محدودتر و هزینه دسترسی به مسکن را بیشتر کند.
خروج پایدار از رکود، با یک دستور اداری یا افزایش مقطعی تسهیلات محقق نمی‌شود. آنچه ضرورت دارد، بازآرایی اکوسیستم تولید و تامین مالی مسکن است: از زمین و سرمایه تا توسعه‌گری حرفه‌ای، فناوری، بازار اجاره و حمایت هدفمند از خانوار. معیار موفقیت نیز نباید صرفا تعداد پروانه‌ها یا واحدهای اعلام‌شده باشد بلکه باید دید چه تعداد واحد با کیفیت مناسب در مکان درست و با هزینه قابل پرداخت برای خانوار هدف تولید و عرضه می‌شود.