اقتصادآنلاین: تحقیقات میدانی از شهرهای کوچک در چند استان نشان می‌دهد اجاره یک‌ساله خانه از سوی مهاجران موقت جنگ، عرضه مسکن به مستاجران بومی را محدود کرده است.
مسکن و شهرسازی - بهشاد بهرامی: پیدا کردن یک آپارتمان کوچک برای اجاره در بعضی شهرهای کم‌جمعیت ایران دشوارتر شده است. مستاجری که به بنگاه املاک مراجعه می‌کند، ممکن است با پاسخ عجیبی روبه‌رو شود: بخشی از خانه‌های مناسب اجاره رفته‌اند، اما مستاجرانشان در شهر حضور ندارند. این واحد‌ها در اختیار خانوار‌هایی از شهرهای بزرگ قرار گرفته که پس از جنگ، خانه‌ای را برای روز مبادا اجاره کرده‌اند؛ خانه‌ای که شاید ماه‌ها کسی در آن زندگی نکند، اما قراردادش همچنان معتبر است.
بررسی‌های میدانی اقتصادآنلاین و گفت‌و‌گو با فعالان بازار مسکن در شهرهای کوچک شمال کشور، استان مرکزی، خراسان شمالی و خراسان رضوی از کاهش عرضه واحد‌های اجاره‌ای در سال جاری حکایت دارد. به گفته این فعالان، بخشی از کمبود فایل‌های اجاره به قرارداد‌هایی بازمی‌گردد که از اواخر سال گذشته و هم‌زمان با آغاز جنگ ۴۰روزه منعقد شدند.
در آن مقطع، شماری از ساکنان شهرهای بزرگ برای دور شدن از مناطق درگیر جنگ به شهرهای کوچک‌تر رفتند. اما آنچه این جابه‌جایی را از مهاجرت‌های موقت معمول متفاوت کرد، مدت قرارداد‌های اجاره بود. بسیاری از این خانوار‌ها به جای اجاره کوتاه‌مدت، ترجیح دادند خانه‌ای را برای یک سال در اختیار بگیرند؛ تصمیمی که آثار آن همچنان در بازار اجاره شهرهای مقصد دیده می‌شود.
جنگ تمام شد، قرارداد‌ها باقی ماند
مهاجرت موقت در زمان جنگ اتفاق تازه‌ای نیست. خانوار‌ها معمولا در شرایط ناامن به مناطق کم‌خطرتر می‌روند و پس از آرام شدن اوضاع به محل زندگی خود بازمی‌گردند. با این حال، آنچه فعالان بازار مسکن در تحقیقات میدانی اقتصادآنلاین توصیف می‌کنند، تفاوت مهمی با این الگو دارد.
به گفته آنها، بسیاری از خانوار‌هایی که در جریان جنگ به شهرهای کوچک مهاجرت کردند، از ابتدا به دنبال قرارداد‌های بلندمدت بودند. انتشار اخبار مربوط به احتمال ادامه یا ازسرگیری درگیری‌ها و نامشخص بودن چشم‌انداز آینده باعث شده بود این افراد تمایلی به اجاره خانه برای چند هفته یا چند ماه نداشته باشند.
قرارداد یک‌ساله به آنها اطمینان می‌داد که حتی در صورت بازگشت به شهر محل سکونت اصلی، همچنان خانه‌ای در منطقه‌ای دیگر در اختیار خواهند داشت. به این ترتیب، پایان جنگ الزاما به معنای بازگشت واحد‌های اجاره‌شده به بازار نبود.
این موضوع به‌ویژه در بازار آپارتمان‌های کوچک‌متراژ اهمیت پیدا کرده است. فعالان بازار می‌گویند بخش قابل‌توجهی از تقاضای مهاجران موقت متوجه همین واحد‌ها بوده؛ خانه‌هایی که به دلیل هزینه اجاره کمتر، برای نگهداری به‌عنوان محل سکونت احتمالی مناسب‌ترند.
نتیجه آنکه بخشی از موجودی مسکن اجاره‌ای شهرهای کوچک، حتی پس از بازگشت مهاجران به شهرهای بزرگ، همچنان از دسترس متقاضیان جدید خارج مانده است.
اجاره خانه‌ای که شاید هیچ‌وقت استفاده نشود
پشت این رفتار، تغییری در انگیزه اجاره مسکن قرار دارد. در شرایط عادی، خانوار خانه‌ای اجاره می‌کند که قصد سکونت در آن را دارد. اما نااطمینانی ناشی از جنگ، انگیزه دیگری به بازار اضافه کرده است: پرداخت هزینه برای داشتن یک محل سکونت جایگزین، بدون آنکه استفاده مستمر از آن ضروری باشد.
برای خانواری که نگران بازگشت درگیری‌هاست، اجاره یک آپارتمان کوچک در شهری دیگر می‌تواند نوعی هزینه احتیاطی باشد. این خانوار در واقع تنها برای استفاده امروز از خانه پول نمی‌دهد، بلکه برای اطمینان از دسترسی به آن در آینده نیز هزینه می‌کند.
این رفتار از نظر اقتصادی قابل توضیح است. اگر احتمال وقوع بحران دوباره جدی تلقی شود، هزینه نگهداری یک خانه اجاره‌ای ممکن است برای برخی خانوار‌ها کمتر از ریسک پیدا نکردن محل سکونت در زمان اضطرار باشد.
البته چنین امکانی برای همه وجود ندارد. پرداخت اجاره دو محل سکونت، حتی اگر یکی از آنها کوچک و در شهری ارزان‌تر باشد، به توان مالی بیشتری نیاز دارد. در مقابل، خانوار‌هایی که تنها برای تامین مسکن اصلی خود بودجه دارند، ناچارند در همان بازار با تقاضای جدید رقابت کنند.
نکته مهم این است که این نوع تقاضا لزوما با افزایش جمعیت ساکن شهر همراه نیست. ممکن است خانواری در شهر بزرگ زندگی کند، اما یک واحد مسکونی در شهر کوچک نیز در اختیار داشته باشد. در چنین وضعیتی، تعداد خانه‌های قابل اجاره کاهش می‌یابد، بی‌آنکه الزاماً به همان نسبت بر جمعیت ساکن شهر افزوده شده باشد.
مستاجران بومی در انتهای صف
پیامد این رفتار بیش از همه متوجه خانوار‌هایی است که در شهرهای کوچک زندگی می‌کنند و برای تامین مسکن به بازار اجاره وابسته‌اند.
بازار اجاره در بسیاری از این شهر‌ها عمق بازار کلان‌شهر‌ها را ندارد. تعداد واحد‌های آپارتمانی، به‌ویژه واحد‌های کوچک و مناسب خانوار‌های کم‌جمعیت، محدودتر است و عرضه جدید نیز نمی‌تواند به‌سرعت به تغییر تقاضا پاسخ دهد.
در چنین بازاری، حتی ورود تعداد نه‌چندان زیادی مستاجر غیربومی می‌تواند تعادل عرضه و تقاضا را بر هم بزند. وقتی بخشی از خانه‌ها با قرارداد‌های یک‌ساله در اختیار مهاجران موقت قرار می‌گیرد، مستاجر بومی گزینه‌های کمتری برای انتخاب خواهد داشت.
فعالان بازار مسکن در مناطق مورد بررسی به اقتصادآنلاین می‌گویند کمبود واحد‌های اجاره‌ای در سال جاری محسوس بوده است. با این حال، هنوز آمار تفکیکی از تعداد قرارداد‌های منعقدشده با مهاجران موقت یا سهم این قرارداد‌ها از کل بازار اجاره شهرهای مورد بررسی در دست نیست؛ بنابراین نمی‌توان تمام کاهش عرضه را به این عامل نسبت داد.
کاهش ساخت‌وساز، تمدید قرارداد‌های قبلی و تغییر تصمیم مالکان برای عرضه ملک نیز می‌توانند بر تعداد فایل‌های موجود اثر بگذارند. آنچه تحقیقات میدانی نشان می‌دهد، اضافه شدن یک عامل تقاضای جدید به بازاری است که از قبل نیز با محدودیت عرضه روبه‌رو بوده است.
این پدیده همچنین می‌تواند بر اجاره‌بها فشار وارد کند، اما برای تعیین میزان این اثر به اطلاعات بیشتری درباره تعداد معاملات و تغییر قیمت قرارداد‌ها نیاز است.
هزینه جنگ برای کسانی که مهاجرت نکردند
یکی از ویژگی‌های قابل‌توجه این تحولات آن است که آثار جنگ بر بازار مسکن، به شهر‌هایی محدود نمانده که مستقیما با خطر درگیری روبه‌رو بوده‌اند.
شهرهای کوچک که برای برخی ساکنان کلان‌شهر‌ها مقصدی کم‌خطرتر به حساب می‌آمدند، اکنون با پیامد‌های اقتصادی همان جابه‌جایی‌ها مواجه شده‌اند. بخشی از تقاضایی که در شرایط اضطراری شکل گرفت، به دلیل مدت قرارداد‌ها و تداوم نگرانی از آینده، همچنان در بازار باقی مانده است.
برای خانواری از یک شهر بزرگ، حفظ خانه اجاره‌ای در شهری دیگر ممکن است تصمیمی منطقی برای مقابله با نااطمینانی باشد. اما همین تصمیم می‌تواند یافتن مسکن را برای خانواده‌ای که تمام زندگی و محل کارش در شهر مقصد قرار دارد، دشوارتر کند.