اقتصادنیوز: بررسی آگهی‌های اجاره واحدهای تجاری در تهران نشان می‌دهد اجاره ماهانه مغازه و غرفه، حتی در متراژهای کوچک، می‌تواند به ده‌ها و گاه صدها میلیون تومان برسد.
به گزارش اقتصادنیوز، اجاره واحدهای تجاری در تهران، حتی در متراژهای کوچک، به سرمایه‌ای قابل‌توجه نیاز دارد؛ هزینه‌ای که تنها به مبلغ ودیعه محدود نمی‌شود و اجاره ماهانه نیز می‌تواند فشار سنگینی بر نقدینگی کسب‌وکارها وارد کند. بررسی مجموعه‌ای از آگهی‌های اجاره مغازه و غرفه در بازار بزرگ تهران، تجریش، پاساژهای تخصصی و مراکز تجاری پایتخت نشان می‌دهد که قیمت پیشنهادی واحدهای تجاری، علاوه بر متراژ، از موقعیت مکانی، نوع فعالیت، میزان تردد مشتریان و ترکیب ودیعه و اجاره تأثیر می‌پذیرد.
اقتصادنیوز: در حالی که بازار آپارتمان‌های مصرفی در شهرهای شمالی کشور با جهش قیمت مواجه شده، بازار ویلا از اواسط خردادماه امسال در رکود فرو رفته است؛ چراکه برخلاف مسکن مصرفی، ویلا بیشتر به‌عنوان خانه دوم شناخته می‌شود و تقاضای آن به توان مالی و تمایل خریداران وابستگی بیشتری دارد.
بر اساس آگهی‌های بررسی‌شده، دامنه اجاره ماهانه از یک میلیون تومان برای یک واحد هفت‌متری در پاساژ انقلاب تا 250 میلیون تومان برای یک واحد ۱۰ متری در مجتمع اندیشه سهروردی امتداد دارد. در بخش دیگری از بازار، برای یک مغازه هفت‌متری در تجریش، ۷۰۰ میلیون تومان ودیعه و ۱۰۰ میلیون تومان اجاره ماهانه درخواست شده است. در مقابل، یک واحد پنج‌متری در مجتمع تجاری بوستان پونک با ۲۰۰ میلیون تومان ودیعه و ۴۰ میلیون تومان اجاره ماهانه عرضه شده است.
این ارقام نشان می‌دهد که اجاره مغازه در تهران را نمی‌توان صرفاً بر اساس متراژ مقایسه کرد. در بازار تجاری، موقعیت دقیق واحد، نوع فضای قابل اجاره، تناسب محل با فعالیت صنفی و شرایط پرداخت نیز در تعیین هزینه نقش دارند. البته ارقام مورد بررسی، قیمت‌های پیشنهادی آگهی‌ها هستند و به‌تنهایی میانگین قیمت معاملات یا نرخ قطعی اجاره در هر مرکز تجاری را نشان نمی‌دهند.
تجریش و علاءالدین؛ اجاره ماهانه تا ۱۰۰ میلیون تومان
یکی از نمونه‌های قابل‌توجه در آگهی‌های بررسی‌شده، مغازه هفت‌متری داخل پاساژی در تجریش است که با ۷۰۰ میلیون تومان ودیعه و ۱۰۰ میلیون تومان اجاره ماهانه عرضه شده است. در صورت محاسبه اجاره به ازای هر مترمربع، مبلغ پیشنهادی به حدود ۱۴ میلیون و ۲۸۵ هزار تومان در ماه می‌رسد.
در پاساژ علاءالدین نیز یک فضای دیواری پنج‌متری در طبقه دوم با ۱۳۵ میلیون تومان ودیعه و ۶۵ میلیون تومان اجاره ماهانه آگهی شده است. اجاره پیشنهادی هر مترمربع این فضا ۱۳ میلیون تومان است.
مقایسه این دو آگهی نشان می‌دهد که در هر دو مورد، هزینه اجاره ماهانه به ازای هر مترمربع بالاست؛ اما تفاوت ماهیت فضاها اهمیت دارد. آگهی تجریش مربوط به مغازه‌ای داخل پاساژ است، درحالی‌که فایل علاءالدین به اجاره یک دیواره در طبقه دوم اشاره دارد. بنابراین، نمی‌توان بدون بررسی دقیق‌تر امکانات، موقعیت و شرایط بهره‌برداری، این دو را واحدهایی کاملاً مشابه دانست.
همچنین، تأکید آگهی تجریش بر پرتردد بودن محل، به‌تنهایی برای نتیجه‌گیری درباره بازده اقتصادی آن کافی نیست. میزان فروش احتمالی به نوع فعالیت، قدرت خرید مشتریان، هزینه تأمین کالا و سایر هزینه‌های کسب‌وکار نیز بستگی دارد.
در بازار بزرگ تهران، آگهی مربوط به یک مغازه هفت‌متری در پاساژ سرای ملی، نمونه‌ای از انعطاف در شرایط پرداخت است. برای این واحد که مناسب فروش پوشاک مردانه و اسپرت معرفی شده، سه شیوه پرداخت اعلام شده است: ۲۵۰ میلیون تومان ودیعه و ۴۰ میلیون تومان اجاره ماهانه؛ پرداخت ماهانه ۵۰ میلیون تومان با دریافت پیشاپیش اجاره دو ماه پایانی؛ یا پرداخت ۵۰۰ میلیون تومان برای یک سال.
این شیوه‌های پرداخت، نیاز مالی مستأجر در ابتدای قرارداد را تغییر می‌دهند. در حالت نخست، مستأجر باید ودیعه‌ای مشخص بپردازد و در کنار آن، اجاره ماهانه را تأمین کند. در حالت دوم، فشار ودیعه کاهش می‌یابد، اما اجاره ماهانه بیشتر است. گزینه سوم نیز به تأمین سرمایه اولیه بیشتری نیاز دارد و جزئیات قرارداد آن باید پیش از مقایسه با دو حالت دیگر روشن شود.
در همین مجموعه داده‌ها، برای یک واحد ۱۰ متری در چهارسوق بزرگ، ۲۰۰ میلیون تومان ودیعه و ۵۰ میلیون تومان اجاره ماهانه درخواست شده است. در مقابل، یک غرفه چهارمتری در کوچه برلن با ۱۰۰ میلیون تومان ودیعه و ۲۷ میلیون تومان اجاره ماهانه عرضه شده است.
رهن بیشتر یا اجاره کمتر؛ کدام گزینه هزینه کمتری دارد؟
آگهی مجتمع تجاری بوستان پونک امکان مقایسه دو ترکیب پرداخت برای یک واحد پنج‌متری را فراهم می‌کند. در حالت نخست، ودیعه ۲۰۰ میلیون تومان و اجاره ماهانه ۴۰ میلیون تومان است. در حالت دوم، ودیعه به ۵۰۰ میلیون تومان افزایش می‌یابد و اجاره ماهانه به ۳۱ میلیون تومان کاهش پیدا می‌کند.
در صورت ثابت ماندن این شرایط برای ۱۲ ماه، مجموع اجاره پرداختی در حالت نخست ۴۸۰ میلیون تومان و در حالت دوم ۳۷۲ میلیون تومان خواهد بود. به این ترتیب، مستأجر در حالت دوم طی یک سال ۱۰۸ میلیون تومان اجاره کمتری می‌پردازد؛ اما باید ۳۰۰ میلیون تومان سرمایه بیشتری را به‌صورت ودیعه اختصاص دهد.
این مقایسه نشان می‌دهد که انتخاب میان ودیعه بیشتر و اجاره ماهانه کمتر، تنها به مجموع پرداختی در طول قرارداد وابسته نیست. هزینه فرصت سرمایه، وضعیت نقدینگی، مدت قرارداد و شرایط بازگشت ودیعه نیز در تصمیم مستأجر مؤثر است. برای کسب‌وکاری که به سرمایه در گردش برای خرید کالا، پرداخت دستمزد یا تأمین هزینه‌های جاری نیاز دارد، افزایش ودیعه ممکن است حتی با وجود کاهش اجاره ماهانه، انتخاب مناسبی نباشد.
اجاره هر مترمربع؛ شاخصی برای مقایسه دقیق‌تر
محاسبه اجاره به ازای هر مترمربع، امکان مقایسه دقیق‌تری میان آگهی‌ها فراهم می‌کند. در تجریش، اجاره پیشنهادی هر مترمربع واحد هفت‌متری حدود ۱۴ میلیون و ۲۸۵ هزار تومان در ماه است. این رقم برای فضای پنج‌متری علاءالدین به ۱۳ میلیون تومان می‌رسد.
در پاساژ سرای ملی، اجاره هر مترمربع واحد هفت‌متری با اجاره ماهانه ۴۰ میلیون تومان، حدود پنج میلیون و ۷۱۴ هزار تومان است. در مجتمع بوستان نیز این شاخص برای واحد پنج‌متری با اجاره ۴۰ میلیون تومانی، هشت میلیون تومان و در ترکیب پرداخت با ودیعه ۵۰۰ میلیون تومانی و اجاره ۳۱ میلیون تومانی، حدود شش میلیون و ۲۰۰ هزار تومان محاسبه می‌شود.
با این حال، اجاره هر مترمربع نیز به‌تنهایی برای رتبه‌بندی مراکز تجاری کافی نیست. برای مثال، اجاره یک فضای دیواری با مغازه مستقل قابل مقایسه کامل نیست و واحدهای واقع در طبقات مختلف یا با میزان دید متفاوت نیز ممکن است ارزش تجاری یکسانی نداشته باشند.
مجموع آگهی‌های بررسی‌شده نشان می‌دهد که بازار اجاره تجاری تهران از نظر میزان ودیعه، اجاره ماهانه و شرایط پرداخت، ناهمگون است. در برخی فایل‌ها، مستأجر باید سرمایه اولیه بیشتری در قالب ودیعه تأمین کند؛ در برخی دیگر، ودیعه پایین‌تر با اجاره ماهانه سنگین‌تری همراه است. همچنین، اختلاف قیمت میان واحدهای کوچک نشان می‌دهد که متراژ به‌تنهایی معیار مناسبی برای سنجش هزینه حضور در بازار تجاری نیست.