دنیای اقتصاد - گروه مسکن و شهری: 2رخداد تورمی در بازار ساخت‌وسازهای مسکونی طی یک ماه گذشته «زمین فعالیت مولد» برای فعالان ساختمانی را ناهموارتر از قبل کرده است؛ از یک‌سو جهش حدود 30درصدی قیمت‌ساخت نسبت به اواسط بهار و از سوی دیگر تشدید بی‌ثباتی قیمت نهاده‌های ساختمانی که دومی «ریسک ورشکستگی» برای سازنده‌ها به‌وجود آورده است. گزارش «دنیای‌اقتصاد» حاکی است، مطابق برآورد جدید گروه عمران سازمان نظام مهندسی ساختمان که در نامه‌ای مکتوب ارقام هزینه ساخت را اعلام کرده، در حال حاضر متوسط هزینه ساخت یک مترمربع بنای مسکونی در پروژه ساختمانی 2طبقه، 47میلیون تومان، در ساخت‌وساز 5طبقه که تیپ رایج ساختمان‌سازی‌ها در تهران است، 58میلیون و در پروژه‌های 6 و 7 طبقه 62میلیون تومان است. این ارقام البته منهای «هزینه‌های جانبی و سود مدنظر پیمانکار سازنده» است که با لحاظ وزن حدود 30درصدی این فاکتورها، رقم نهایی هزینه ساخت در ساخت‌وسازهای متعارف بالای 70میلیون تومان خواهد بود.
- کف هزینه ساخت یک مترمربع بنای مسکونی در تهران برای ۲طبقه به ۴۷میلیون تومان و برای ساختمان‌های متعارف، ۵طبقه، به ۵۸میلیون تومان در مترمربع رسید
- سازندگان چگونه با «قیمتهای ناپایدار مصالح‌ساختمانی» سازگار شده‌اند؟
- لیست تغییرات قیمت ۱۴قلم نهاده تولید مسکن در تهران طی ۲۸روز گذشته
دنیای اقتصاد - گروه مسکن و شهری: ۲رخداد تورمی در بازار ساخت‌وسازهای مسکونی طی یک ماه گذشته «زمین فعالیت مولد» برای فعالان ساختمانی را ناهموارتر از قبل کرده است؛ از یک‌سو جهش حدود ۳۰درصدی قیمت‌ساخت نسبت به اواسط بهار و از سوی دیگر تشدید بی‌ثباتی قیمت نهاده‌های ساختمانی که دومی «ریسک ورشکستگی» برای سازنده‌ها به‌وجود آورده است. گزارش «دنیای‌اقتصاد» حاکی است، مطابق برآورد جدید گروه عمران سازمان نظام مهندسی ساختمان که در نامه‌ای مکتوب ارقام هزینه ساخت را اعلام کرده، در حال حاضر متوسط هزینه ساخت یک مترمربع بنای مسکونی در پروژه ساختمانی ۲طبقه، ۴۷میلیون تومان، در ساخت‌وساز ۵طبقه که تیپ رایج ساختمان‌سازی‌ها در تهران است، ۵۸میلیون و در پروژه‌های ۶ و ۷ طبقه ۶۲میلیون تومان است. این ارقام البته منهای «هزینه‌های جانبی و سود مدنظر پیمانکار سازنده» است که با لحاظ وزن حدود ۳۰درصدی این فاکتورها، رقم نهایی هزینه ساخت در ساخت‌وسازهای متعارف بالای ۷۰میلیون تومان خواهد بود.
مقایسه سطح فعلی قیمت ساخت با ارقامی که اواسط بهار از طریق تحقیق میدانی با سازنده‌ها در پایتخت مورد سنجش قرار گرفت، رشد حدود ۳۰درصدی را نشان می‌دهد. نامه گروه عمران سازمان نظام مهندسی ساختمان تهران، متفاوت از تعرفه‌های کلیشه‌ای ابتدای هر سال این نهاد است که یکسری قیمتهای صرفا کاغذی و نه بازاری (واقعی) را تحت عنوان هزینه ساخت اعلام می‌کند تا همان عددها پایه «تعیین دستوری دستمزد مهندسان ناظر» شود. گروه مسکن «دنیای‌اقتصاد» روز گذشته رقم‌های جدید اعلام‌‌شده توسط گروه عمران نظام مهندسی را با تعدادی از سازنده‌ها در میان گذاشت با این هدف که فاصله احتمالی آن با قیمتهای موجود در بازار مورد بررسی قرار بگیرد. نتایج گفت‌وگوها مشخص کرد، ارقام اعلامی بسیار نزدیک به هزینه‌هایی است که سازنده‌ها در حال حاضر متحمل پرداخت هستند. با احتساب این رقم برای هزینه ساخت و همچنین برآورد غیررسمی از قیمت زمین در تهران، حاشیه‌سود امسال بازار ساخت‌وساز رقمی بین ۵۰ تا ۶۰درصد است که همچنان مشابه «روند میانگین سال‌های گذشته از دهه۱۴۰۰»، این رقم از بازدهی بازارهای دارایی بسیار پایین‌تر است و این خود، زمین فعالیت را برای سازنده‌ها شیب‌دار کرده است.
سرمایه‌گذاری بلندمدت با هزینه سیال؛ چگونه؟
بررسی‌های «دنیای‌اقتصاد» از احوال بازار ساخت‌وساز مشخص می‌کند، دغدغه سازنده‌ها بیشتر از آنچه سطح فعلی هزینه ساخت و نرخ بازدهی پایین این فعالیت اقتصادی باشد، چگونگی حفظ همین شرایط سخت است. ریسک بزرگ موجود در این بازار که به گفته برخی سازنده‌ها، یک عده را در مسیر ورشکستگی قرار داده و عده دیگر را دچار ورشکستگی کرده است، وضعیت «هزینه سیال» است. ناپایداری قیمت ساخت در سال جاری بیش‌از سال‌های گذشته شده است. برخی اقلام پرمصرف در ساخت‌وساز طی ماههای گذشته از سال جاری ۳بار اصلاح قیمت در بازار فروش داشته است. این بی‌ثباتی باعث «بی‌اعتبارشدن برآوردهای اقتصادی سازنده‌ها در شروع پروژه نسبت به قیمت تمام‌شده» می‌شود و در صورتی که سازنده اقدام به پیش‌فروش کند یا منابع اعتباری برای پروژه‌اش دریافت کند به‌خاطر این مساله از انجام تعهدات مالی و ملکی باز خواهد ماند.
ریسک ورشکستگی با هزینه‌های سیال ساخت‌وساز از آنجایی مطرح است که حدود ۹۰درصد سازنده‌ها در تهران از طریق «مشارکت در ساخت» فعالیت می‌کنند. سهم مالکان از محل قیمت زمین براساس وزن آن در مقایسه با وزن هزینه ساخت مشخص می‌شود و نسبت مشارکت از این طریق به‌دست می‌آید. بنابراین در شرایطی مثل امسال که هزینه ساخت کاملا سیال و در کوتاه‌مدت با رشدهای محسوس مواجه می‌شود، بالارفتن آن باعث انتقال کامل بار این تورم به حساب سازنده می‌شود. در پروژه‌‌هایی که واحدهای مسکونی پیش‌فروش می‌شوند نیز این ریسک با شدت بیشتری مطرح است. پیش‌فروش با قیمت ثابت انجام می‌شود درحالی‌که هزینه ساخت مسکن از کمترین ثبات مورد انتظار سازنده برخوردار نیست.
گروهی از سازنده‌ها و فعالان ساختمانی در تهران و دیگر کلان‌شهرها در مواجهه با ناپایداری شدید هزینه ساخت، برای سازگاری با این شرایط از اهرم بازارهای دارایی مقابل تورم تولید استفاده می‌کنند. این گروه با فروش واحدهای پروژه تکمیل‌شده، بودجه نقد را برای جلوگیری از افت ارزش خرید آن در برابر تورم به دارایی‌های مختلف تبدیل می‌کند. برآورد سازنده‌ها آن است که رشد قیمت مصالح‌ساختمانی و هزینه ساخت از رشد قیمت طلا، سکه و دلار کمتر یا نزدیک به آن است. بنابراین تبدیل منابع ریالی به این دارایی‌ها باعث کنترل ریسک ساخت‌وساز در شرایط بی‌ثباتی هزینه‌ها خواهد شد.
تورم ۱۱درصدی ساخت مسکن در ۲۸ روز
نتایج تحقیقات میدانی «دنیای‌اقتصاد» از بازارهای آنلاین فروش انواع مصالح‌ساختمانی و نهاده‌های تولید مسکن در تهران نشان می‌دهد، قیمت فروش ۱۴قلم پرمصرف طی ۲۸روز گذشته متوسط ۱۱درصد افزایش پیدا کرده است. این نرخ رشد قیمت فروشنده‌ها احتمالا با تغییراتی به قیمت خرید سازنده‌ها از بازار مصالح تبدیل می‌شود؛ ضمن آنکه برحسب حجم خرید با توجه به مقیاس پروژه‌های ساختمانی، قیمتهای فروش نیز منعطف است. اما با لحاظ این تغییرات در قیمت فروشنده، نرخ ۱۱درصد بیانگر همان ناپایداری هزینه‌ای توصیف‌شده در بازار ساخت‌وساز است. مقایسه تورم تولید مسکن با رشد قیمت مسکن در ماههای گذشته مشخص می‌کند، میزان ناپایداری هزینه ساخت به مراتب بیشتر از روند قیمت فروش آپارتمان است. این اتفاق می‌تواند به محدودیت سازنده‌ها برای انعکاس تورم تولید به قیمت فروش در شرایط رکود خرید آپارتمان ارتباط داشته باشد که در نتیجه باعث افت حاشیه‌سود مورد انتظار فعالان ساختمانی می‌شود.