بیرجند - ایرنا - مواجهه پروژه‌های کلان شهری با مانع‌تراشی‌های ساختاری، تعارضات حقوقی و بروکراسی‌های فرسایشی طی سال‌های اخیر، روند ورود بخش خصوصی به مرکز خراسان جنوبی را با چالش مواجه کرده؛ اما شهرداری بیرجند با طراحی اطلس سرمایه‌گذاری متصل به سامانه هوشمند و تدوین بسته‌های «بی‌نام»، تلاش می‌کند ضمن عبور از حصار موانع، طلسم زمین‌گیر شدن سرمایه‌ها را در اقتصاد شهری بشکند.
به گزارش ایرنا سرمایه‌گذاری در مدیریت شهری همواره بر روی تیغ دو لبه حرکت کرده است؛ از یک‌سو عطش شهرها برای رهایی از درآمدهای ناپایدار و خام‌فروشی زمین، و از سوی دیگر دیوار بلند بوروکراسی‌های اداری، ابهامات مالکیتی و تصمیم‌گیری‌های پرنوسان نه تنها سرمایه‌گذار را جذب نکرده، بلکه پروژه‌های میلیاردی را تا مرز بلاتکلیفی پیش برده است.
شهر بیرجند نیز در سال‌های گذشته از این چرخه فرسایشی بی‌نصیب نمانده؛ از تجربه ناموفق مگاپروژه‌های چند هزار میلیاردی در اراضی خاص گرفته تا رد لوایح مشارکتی در صحن شورای اسلامی شهر که انگیزه بخش خصوصی را برای ورود به این کهن‌شهر با تردید جدی روبرو ساخت.
با این حال، مدیریت شهری بیرجند اکنون مدعی است با درس‌آموزی از شکست‌های پیشین و شناسایی گره‌های کور، ریل‌گذاری نوینی را در قالب «اطلس هوشمند سرمایه‌گذاری» کلید زده است؛ از همین رو بسته‌های بی‌نام دارای مجوزهای اولیه برای پایان دادن به رفت‌وآمدهای فرسایشی در راهروهای اداری و ایجاد شفافیت در واگذاری‌ها تدوین شده است.
اما اینکه آیا این ابزار سیاستی می‌تواند بر موانع ریشه‌دار سرمایه‌گریزی غلبه کند و سرنوشت پروژه‌های کلانی نظیر مسکن شهرآرا، اوپارک و مجتمع‌های تجاری را دگرگون سازد، موضوع گفت‌وگوی تفصیلی خبرنگار ایرنا با مدیر سرمایه‌گذاری و مشارکت‌های مردمی شهرداری بیرجند است:
ایمان قادری در گفت و گو با خبرنگار ایرنا ضمن تشریح آخرین وضعیت تدوین «اطلس سرمایه‌گذاری» مرکز استان گفت: این طرح راهبردی در فاز نخست مطالعاتی و اجرایی قرار دارد لذا بر این اساس، پروژه‌های شاخص اجراشده پیشین و اهم فرصت‌های جدید سرمایه‌گذاری شهر به تفکیک پهنه‌های جغرافیایی، کاربری‌ها و ظرفیت‌های اقتصادی شناسایی و مستندسازی شده‌اند.
وی با بیان اینکه اطلس سرمایه گذاری شامل دو بخش تفکیک‌شده از فرصت‌هاست افزود: بخش اول، بسته‌های سرمایه‌گذاری مطالعاتی و هدایتی هستند که طرح‌های امکان‌سنجی اولیه آن‌ها تدوین شده است؛ اما بخش دوم و محوری اطلس، «بسته‌های سرمایه‌گذاری بی‌نام» است.
مدیر سرمایه‌گذاری و مشارکت‌های مردمی شهرداری بیرجند عنوان کرد: این بسته‌ها پروژه‌هایی را در بر می‌گیرند که پیش از اعلام عمومی، تمامی مراحل استعلامات اداری، تاییدیه‌های زیست‌محیطی، مجوزهای کمیسیون ماده پنج و مصوبات زیرساختی آن‌ها توسط شهرداری اخذ شده است؛ به‌گونه‌ای که سرمایه‌گذار به محض ورود و انعقاد قرارداد، بدون درگیر شدن در پیچ‌وخم‌های اداری و معطلی در دستگاه‌های خدمات‌رسان، می‌تواند بلافاصله عملیات اجرایی را آغاز کند.
وی یادآور شد: فرایند واگذاری این بسته‌ها کاملاً قانون‌مند و شفاف تعریف شده و حسب ارزش ریالی و ماهیت پروژه‌ها، از طریق «فراخوان عمومی»، «برگزاری مزایده رسمی» یا در چارچوب ضوابط و مصوبات شورای اسلامی شهر به‌صورت «ترک تشریفات و مذاکره مستقیم با سرمایه‌گذاران دارای صلاحیت فنی و مالی» اجرایی می‌شود.
قادری افزود: علاوه بر این، سامانه هوشمند اطلس سرمایه‌گذاری در بستر پرتال شهرداری بیرجند طراحی شده تا سرمایه‌گذاران داخلی، خارجی و هم‌استانی‌های مقیم خارج از استان بتوانند با استفاده از کارتابل اختصاصی، نقشه‌های پهنه‌بندی، بسته‌های توجیهی (FS) و جزئیات دقیق اقتصادی هر بسته را به‌صورت برخط مشاهده و ثبت درخواست کنند.
بسته جامع مشوق‌ها؛ از تخفیف‌های عوارض تا تضامین بانکی
مدیر سرمایه‌گذاری و مشارکت‌های مردمی شهرداری بیرجند گفت: به منظور کاهش ریسک ورود بخش خصوصی و ایجاد جذابیت رقابتی در مقایسه با سایر کلان‌شهرها، بسته مشوق‌های حمایتی را در دستور کار قرار داده ایم که مهم‌ترین این بسته‌ها شامل اعطای تخفیف‌های ویژه در عوارض صدور پروانه ساختمانی متناسب با نوع کاربری و اولویت منطقه شهری، تقسیط بلندمدت سهم آورده نقدی یا عوارض مربوط به شهرداری، و تضمین اختصاص زمین و مجوزها به عنوان سهم آورده معین شهرداری است.
وی یادآور شد: همچنین تسهیل در روند اخذ مجوزهای کمیسیون ماده پنج، مساعدت در تغییر کاربری‌های ارزش‌افزا در اراضی مستعد شهری، همکاری فعال و معرفی رسمی به بانک‌ها برای اخذ تسهیلات کم‌بهره و تکلیفی دولتی، و حمایت حقوقی جامع در طول دوره ساخت و بهره‌برداری، از دیگر محورهای بسته تشویقی شهرداری بیرجند به شمار می‌رود.
مگاپروژه مسکونی «شهرآرا»؛ سرمایه‌گذاری ۱.۵ همتی در بلوار صنعت و معدن
قادری یکی از کلیدی‌ترین بخش‌های سبد سرمایه‌گذاری بیرجند را پروژه مشارکتی مسکونی «شهرآرا» در بلوار صنعت و معدن معرفی کرد و افزود: قرارداد این مگاپروژه بزرگ در تاریخ ۲۸ فروردین‌ماه ۱۴۰۳ با موسسه مسکن و عمران اجتماعی بسیج منعقد شده و ارزش برآوردی آن بیش از یک‌هزار و ۵۰۰ میلیارد تومان (۱.۵ همت) است.
وی بیان کرد: پروژه شهرآرا در زمینی به مساحت ۱۲ هزار و ۱۴۰ متر و ۸۶ دسی‌مترمربع اجرا می‌شود و زیربنای کل پیش‌بینی‌شده برای ساخت آن رقمی در حدود ۵۵ هزار و ۲۷۸ مترمربع (برآورد عملیاتی نزدیک به ۵۷ هزار مترمربع) است.
مدیر سرمایه‌گذاری و مشارکت‌های مردمی شهرداری بیرجند تصریح کرد: مدل مشارکتی این پروژه با نسبت سهم‌الشرکه ۳۰ درصد شهرداری (آورده زمین و مجوزها) و ۷۰ درصد شریک سرمایه‌گذار (هزینه‌های طراحی، ساخت و تأمین مصالح) تعریف شده که اکنون پیشرفت فیزیکی عملیات اجرایی آن به ۴۰ درصد رسیده است.
گردشگری آبی شرق کشور؛ تزریق اعتبار به پروژه ۶۰۰ میلیاردی «اوپارک»
وی یادآور شد: در بخش گردشگری و رفاه عمومی، پروژه تفریحی «اوپارک» (مجموعه پارک آبی و شهربازی نوین بیرجند) با سرمایه‌گذاری اولیه ۶۰۰ میلیارد تومان، از سال ۱۴۰۳ وارد عملیات اجرایی شده است.
قادری افزود: برای رفع گلوگاه مالی این پروژه زیرساختی، شهرداری بیرجند انتشار اوراق مالی اسلامی (اوراق مشارکت ویژه سرمایه‌گذاری) به ارزش سه هزار میلیارد ریال (۳۰۰ میلیارد تومان) را از طریق عاملیت بانک رفاه کارگران دنبال کرده که هم‌اکنون در مراحل نهایی پذیرش و فروش قرار دارد.
وی عنوان کرد: آخرین وضعیت میدانی نشان می‌دهد که ساختمان و سازه اصلی پارک آبی به پیشرفت فیزیکی ۲۵ درصدی دست یافته ؛ این در حالی است که تمامی تجهیزات، سازه‌ها و سرسره‌های تخصصی پارک آبی به ارزش کامل و با پوشش ۱۰۰ درصدی خریداری و وارد استان شده و عملیات نصب آن به موازات پیشرفت ابنیه آغاز خواهد شد.
درس‌های تلخ شکست پروژه ۰۴؛ تعیین چهار خط قرمز برای قراردادهای جدید
مدیر سرمایه‌گذاری و مشارکت‌های مردمی شهرداری بیرجند از تجربه ناکام اراضی تعاونی مسکن پادگان ۰۴ ارتش یاد کرد و گفت: این مسئله به یکی از مهم‌ترین سرفصل‌های آسیب‌شناسی در حوزه اقتصاد شهری بیرجند تبدیل شده است.
وی دلایل عمده شکست این پروژه در گذشته را مواردی چون «تعارضات شدید حقوقی و مالکیتی بر سر سند و اراضی»، «نبود انطباق اولیه با طرح جامع و تفصیلی شهر»، «نداشتن پیوست‌های مطالعاتی و الزامات ترافیکی و زیست‌محیطی» و «ناهماهنگی ارکان تصمیم‌گیر میان نهادهای نظامی، اداری و مدیریت شهری» عنوان کرد و افزود: مجموع این عوامل منجر به حبس چندساله سرمایه‌ها و اتلاف وقت شد.
قادری اظهار کرد: اما شهرداری بیرجند برای جلوگیری از تکرار این شکست، چهار خط قرمز اساسی را در سازوکار اطلس سرمایه‌گذاری تصویب کرده است که بر اساس آن هیچ پروژه‌ای تا زمان اخذ سند تک‌برگ شش‌دانگ به نام شهرداری و رفع هرگونه معارض مالکیتی و تصرفی، وارد فرآیند فراخوان نمی‌شود.
وی مصوبات پیشینی مراجع بالادستی را از دیگر خطر قرمزها برشمرد و گفت: بر این اساس نیز پروژه‌ها قبل از ارائه به بخش خصوصی، مصوبه قطعی کمیسیون ماده پنج و کارگروه زیربنایی را دریافت می‌کنند.
مدیر سرمایه‌گذاری و مشارکت‌های مردمی شهرداری بیرجند پیوست‌های چهارگانه تخصصی را دیگر الزام اطلس سرمایه گذاری عنوان کرد و افزود: تهیه مطالعات دقیق توجیه اقتصادی، پیوست پدافند غیرعامل، پیوست ترافیکی و ارزیابی زیست‌محیطی پیش از انتشار آگهی الزامی شده است.
وی با اشاره به لزوم تضامین معتبر و فازبندی پرداخت‌ها یادآور شد: اخذ ضمانت‌نامه‌های بانکی معتبر حسن انجام تعهدات و پیش‌بینی سازوکارهای دقیق فسخ و جبران خسارت در قراردادها اعمال شده است.
چرایی رد لایحه مجتمع تجاری ورزشی در خیابان‌های شهید آوینی و یاسمن
به نظر می‌رسد ناهماهنگی میان شهرداری و شورای اسلامی شهر در برخی بزنگاه‌ها به پاشنه آشیل توسعه شهر تبدیل شده است که بارزترین نمونه آن، سرنوشت لایحه پروژه احداث مجتمع تجاری-ورزشی خیابان های شهید آوینی و یاسمن است.
قادری در خصوص سرنوشت قرارداد مجتمع تجاری-ورزشی خیابان یاسمن نیز گفت: این لایحه که زمینی با زیربنای بیش از ۱۲ هزار مترمربع را شامل می‌شد، پس از ساعت‌ها کار کارشناسی و تدوین مدل مالی مشترک، از سوی شهرداری به صحن شورا ارسال شد؛ اما پس از بررسی‌های کمیسیونی، با رأی منفی اعضای شورای شهر رد و به طور کامل متوقف شد.
مدیر سرمایه‌گذاری و مشارکت‌های مردمی شهرداری بیرجند دلایل عمده رد این طرح از سوی شورا را شامل «اختلاف نظر اعضا در خصوص درصد سهم‌الشرکه شهرداری»، «نگرانی از افزایش بار ترافیکی معابر پیرامونی»، «تقاضای بازنگری در مدل بهره‌برداری بلندمدت» و «تأکید بر لزوم ارائه تضامین سنگین‌تر از سوی سرمایه‌گذار» عنوان کرد و گفت: این تصمیم اگرچه با توجیه صیانت از منابع شهر گرفته شد، اما فرآیند ورود بخش خصوصی به سرانه‌های تجاری و ورزشی را در این مقطع زمین‌گیر کرد.
وی یادآور شد: با این وجود، مدیریت شهری بیرجند ضمن احترام به جایگاه نظارتی و تصمیم‌گیری شورای شهر، معتقد است نیازها و مطالبات مردم منطقه نباید بر زمین بماند؛ لذا آمادگی دارد با هم‌افزایی، بازنگری در ابعاد مورد نظر اعضای شورا یا ارائه مدل‌های جایگزین، روند ارتقای سرانه‌های خدماتی و ورزشی این محدوده را مجدداً به جریان اندازد.
جهش در انتشار اوراق مالی؛ هدف‌گذاری ۳۰۰ میلیاردی با ضمانت دولت
وی ادامه داد: در بخش تأمین مالی نوین، شهرداری بیرجند توانسته است اتکا به بودجه‌های سنتی را کاهش دهد لذا کارنامه جذب اوراق مشارکت شهرداری نشان می‌دهد که در سال ۱۴۰۳ جذب ۷۰ میلیارد تومان اوراق مالی برای پروژه‌های توسعه ناوگان و زیرساخت، در سال ۱۴۰۴ حجم جذب به ۱۰۰ میلیارد تومان افزایش یافته و در برنامه سال ۱۴۰۵ شاهد جهش تأمین مالی و هدف‌گذاری برای جذب ۳۰۰ میلیارد تومان (۳ هزار میلیارد ریال) اوراق اسلامی هستیم که بر اساس توافقات انجام‌شده، ۵۰ درصد از اصل و سود این اوراق با تضمین بازپرداخت از سوی دولت همراه خواهد بود و فرصتی طلایی را برای توسعه پروژه‌های سنگین شهری بیرجند فراهم می‌سازد.
کارنامه پروژه‌های تکمیل‌شده و در حال بهره‌برداری
قادری با این وجود اظهار کرد: برخلاف پروژه‌های متوقف در شورا، بخشی از طرح‌های خرد و متوسط مشارکتی در بیرجند به ثمر نشسته و هم‌اکنون به بهره‌برداری رسیده‌اند که نمونه آن مجتمع پروتئینی میدان مادر است.
وی ادامه داد: این پروژه با مساحت عرصه ۴۳۰ مترمربع در سال ۱۴۰۲ با شرکت فروزان بیرجند منعقد شد و پس از تکمیل کامل ابنیه و تجهیز، وارد چرخه خدمت‌رسانی به شهروندان شده است.
مدیر سرمایه‌گذاری و مشارکت‌های مردمی شهرداری بیرجند راه اندازی خیابان غذا (فود استریت) را از دیگر طرح های سرمایه گذاری برشمرد و گفت: این پروژه‌ای نوین با رویکرد توسعه گردشگری شبانه و تقویت اقتصاد شهری خرد است که در این طرح کانکس‌ها و غرفه‌های اغذیه با انتشار فراخوان عمومی و شفاف‌ترین رویه‌های اجاره به فعالان صنفی واگذار شده و فضایی پویا برای اوقات فراغت شهروندان ایجاد کرده است.
وی به رستوران سنتی و تفریحی پارک کاجستان، مجتمع نان و نانوایی فردوسی و پیست کارتینگ پارک صیاد شیرازی به عنوان دیگر طرح های سرمایه گذاری اشاره کرد و افزود:تجهیزات پیست به طور ۱۰۰ درصدی تامین شده که در راستای زیرساخت‌های تفریحی-ورزشی ویژه جوانان راه اندازی می‌شود.
هایپرمارکت ۶ هزار متری خیابان قدس؛ فرصتی نو برای اشتغال شهری
قادری همچنین اظهار کرد: در ضلع دیگری از برنامه‌های سرمایه‌گذاری، پروژه احداث هایپرمارکت بزرگ خیابان قدس بیرجند قرار دارد که این طرح در زمینی به وسعت ۶ هزار مترمربع از اراضی متعلق به شهرداری تعریف شده است.
وی یادآور شد: مدل اقتصادی و مشارکتی طراحی‌شده برای این مرکز بزرگ بدین‌گونه است که سهم آورده شهرداری منحصراً شامل زمین و هزینه‌های مربوط به صدور پروانه ساختمانی و مجوزها خواهد بود، و در مقابل، بخش خصوصی کل هزینه‌های طراحی، ساخت، نازک‌کاری، تجهیز تأسیساتی و هایپری و راه‌اندازی را با سرمایه‌گذاری تقریبی ۱۷۵ میلیارد تومان متقبل می‌شود.
مدیر سرمایه‌گذاری و مشارکت‌های مردمی شهرداری بیرجند تصریح کرد: برآوردهای کارشناسی نشان می‌دهد که با اجرای کامل این پروژه، تحولی محسوس در دسترسی شهروندان به اقلام مصرفی با قیمت مصوب ایجاد شده و ظرفیت اشتغال‌زایی مستقیم آن بیش از ۸۵ نفر و اشتغال غیرمستقیم آن ۲۵۰ نفر در زنجیره تأمین و توزیع خواهد بود؛ پروژه‌ای که هم‌اکنون در آستانه نهایی‌سازی اسناد فراخوان برای جذب مجری واجد شرایط قرار دارد.