بحرانِ اسناد معارض؛ چگونه مالکان مشاعی در برابر تفکیک‌های غیرقانونی بی‌دفاع مانده‌اند؟!
«امنیت مالکیت» و «اعتبار اسناد رسمی»، زیربنای نظم عمومی و ثبات اقتصادی در هر جامعه است؛ شالوده‌ای که مواد ۲۲، ۴۶ و ۴۷ قانون ثبت اسناد و املاک برای پاسداری از آن پایه‌گذاری شده‌اند تا سند رسمی پایان هرگونه منازعه باشد. با این حال، در سال‌های اخیر رویه‌ای نگران‌کننده در حوزه املاک مشاعی شکل گرفته که اعتبار این شالوده را با تزلزلی عمیق روبه‌رو ساخته است: پدیده اخذ اسناد مالکیت مفروزی و مجزا توسط برخی شرکا، بدون رضایت و اذن سایر مالکان مشاعی و خارج از تشریفات آمره افراز قانونی.
از منظر اصول بنیادین حقوق مدنی (به‌ویژه مواد ۵۸۱ و ۵۸۲ قانون مدنی)، هرگونه تصرف مادی یا حقوقی در مال مشاع بدون تراضی و اذن سایر شرکا، تصرف در مال غیر و در حکم غصب است. قانون افراز و فروش املاک مشاع (مصوب ۱۳۵۷) نیز به‌روشنی و با انسجام، مسیر تفکیک یا فروش سهم‌الشرکه را مشخص ساخته است.
با وجود این صراحت قانونی، پدیده‌ای شگفت‌آور و در عین حال تلخ رخ داده است؛ وضعیتی پارادوکسیکال که در آن دو شخص بر سر یک قطعه زمین واحد رو‌در‌روی یکدیگر می‌ایستند و هر دو، سند مالکیت رسمی، تک‌برگ و معتبر صادره از اداره ثبت اسناد و املاک در دست دارند! یکی با اتکا به سند رسمی مشاعیِ ریشه‌دار خود ادعای حق دارد و دیگری با استناد به سندی ۶ دانگ و مفروز که از مجاری اداری اخذ کرده، خود را مالک بلامنازع می‌داند.
اما این تعارض ویرانگر چگونه پدید می‌آید؟
پاسخ را باید در روزنه‌های اجرایی و سوءاستفاده از سازوکار «قانون تعیین تکلیف وضعیت ثبتی اراضی و ساختمان‌های فاقد سند رسمی» جست‌وجو کرد. قانونی که با غایتی خیرخواهانه و جهت گره‌گشایی از تصرفات دیرینه و فاقد اختلاف تدوین شد، اما در عمل به ابزاری برای دور زدن اصل اشاعه و پایمال کردن حقوق شرکا بدل گشته است؛ به‌گونه‌ای که متصرف بدون جلب رضایت سایر مالکان رسمی در پلاک مادر، مدعی تصرف بلامنازع شده و با بهره‌گیری از سازوکارهای هیئت‌های ثبتی، برای بخش‌های مرغوب ملک مشاع، سند مفروز دریافت می‌کند.
گره کور ماجرا: «اطلاع‌رسانی تشریفاتی در روزنامه‌های بی‌نام‌ونشان»
ریشه اصلی بی‌خبر و بی‌دفاع ماندن مالکان مشاعی، شیوه منسوخ اطلاع‌رسانی در این فرآیند است. قانونگذار آگهی نوبت‌های رسیدگی را به انتشار در روزنامه‌های کثیرالانتشار منوط کرده است؛ سازوکاری متعلق به دهه‌های گذشته که در عمل، به درج آگهی‌هایی بسیار ریز در صفحات لاییِ روزنامه‌هایی کم‌تیراژ و گمنام خلاصه می‌شود. کدام شهروند یا مالکی توان و امکان آن را دارد که روزانه صدها آگهی ثبتی را در ده‌ها روزنامه رصد کند؟
تراژدی بزرگ‌تر آنجاست که وقتی مالکان مشاعی پس از ماه‌ها با دیوارهای کشیده‌شده مواجه می‌شوند و به مراجع ثبتی رجوع می‌کنند، با این پاسخ خشک و کلیشه‌ای روبه‌رو می‌گردند که: «مهلت دوماهه اعتراض به آگهی ثبتی سپری شده است!» تکلیفی مالایطاق که سند رسمی اولیه را عملاً بی‌اعتبار و دستگاه قضایی را درگیر ماراتن سالیان دراز ابطال اسناد، قلع‌وقمع و تعارضات مالکیتی می‌کند.
راه‌حل ساده، فناورانه و بازدارنده: الزام به ارسال پیامک سیستمی
در روزگاری که سازمان ثبت اسناد و املاک کشور پیشگام سامانه‌های الکترونیک بوده و پایگاه‌های هوشمند «ثنا»، «سامانه ثبت‌من» و اتصال برخط به سازمان ثبت احوال مهیاست، استناد به روش‌های سنتی چاپ آگهی روزنامه‌ای فاقد هرگونه توجیه منطقی و حقوقی است.
بهترین، کم‌هزینه‌ترین و عادلانه‌ترین راهکار پیشگیرانه این است که:
سازمان ثبت اسناد و املاک کشور، هیئت‌های موضوع قانون تعیین تکلیف را مکلف سازد تا هم‌زمان با ثبت هرگونه درخواست صدور سند مفروز بر روی یک پلاک مادر، بلافاصله با استعلام کدملی مالکانِ رسمی و مشاعیِ آن پلاک، پیامک هشدار و اطلاع‌رسانی از طریق سامانه‌های رسمی (همچون ثنا یا ثبت‌من) برای تمام شرکا ارسال نماید.
تنها با همین تدبیر ساده سیستمی، باب سوءاستفاده افراد سودجو بسته شده، از پدیده شرم‌آور «تقابل دو دارنده سند رسمی» جلوگیری می‌شود و از تشکیل هزاران پرونده پیچیده و فرسایشی در دستگاه قضایی پیشگیری خواهد شد. اعتبار سند رسمی نباید قربانی تشریفات صوری و غفلت از زیرساخت‌های نوین فناوری شود.