اقتصاد‌آنلاین: قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، شیوه خریدوفروش بخشی از املاک کشور را تغییر داده است.
گروه اقتصاد؛ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، قواعد جدیدی را برای خریدوفروش ملک تعیین کرده است؛ بر اساس این قانون، مشاوران املاک دیگر اجازه ندارند برای خانه‌هایی که دارای سند مالکیت سبزرنگ هستند، قولنامه یا سند عادی تنظیم کنند. رئیس سازمان ثبت اسناد و املاک کشور هشدار داده است که قولنامه‌های تنظیم‌شده برای این املاک در محاکم قضایی و دستگاه‌های دولتی پذیرفته نمی‌شوند و مشاوران املاک متخلف نیز با مسئولیت قانونی و جبران خسارت مواجه خواهند شد.
قولنامه‌نویسی برای کدام خانه‌ها ممنوع است؟
حسن بابایی، رئیس سازمان ثبت اسناد و املاک کشور، با تشریح جزئیات قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول اعلام کرد: اسناد مالکیتی که از تاریخ سوم تیرماه ۱۴۰۳ صادر شده و به رنگ سبز هستند، مشمول این قانون خواهند بود.
بر این اساس، اگر ملکی دارای سند سبزرنگ باشد، نقل‌وانتقال آن باید مطابق ضوابط قانون الزام و از مسیرهای رسمی انجام شود و تنظیم قولنامه یا سند عادی برای چنین ملکی اعتبار قانونی نخواهد داشت.
بابایی تأکید کرد که اگر مالک یک ملک دارای سند سبزرنگ، برای فروش آن قولنامه عادی تنظیم کند، این سند در محاکم قضایی و دستگاه‌های دولتی پذیرفته نمی‌شود. بنابراین خریداران باید پیش از انجام معامله، به رنگ و تاریخ صدور سند مالکیت توجه داشته باشند.
هشدار به مشاوران املاک؛ قولنامه غیرقانونی خسارت دارد
رئیس سازمان ثبت اسناد و املاک کشور با تأکید بر ممنوعیت تنظیم قولنامه برای املاک دارای سند سبزرنگ، خطاب به مشاوران املاک گفت: بنگاه‌های معاملاتی برای این دسته از املاک حق تنظیم قولنامه و سند عادی ندارند.
به گفته بابایی، اگر مشاور املاکی برخلاف قانون برای ملکی با سند سبزرنگ قولنامه تنظیم کند، این قولنامه در دادگاه قابلیت استناد نخواهد داشت و مشاور املاک از نظر مدنی مسئول خواهد بود.
همچنین اگر خریدار به دلیل تنظیم چنین قولنامه‌ای متحمل خسارت شود و دادگاه نیز سند عادی را نپذیرد، می‌تواند از مشاور املاک شکایت کند. در این شرایط، مشاور به دلیل تسبیب و ورود خسارت، مسئولیت مدنی خواهد داشت و باید پاسخگوی زیان وارده باشد.
مجازات مشاوران املاک متخلف چیست؟
بابایی با اشاره به تشدید نظارت بر عملکرد مشاوران املاک اعلام کرد که بر اساس تصمیمات شورای راهبری قانون الزام، سازمان تعزیرات حکومتی و اتحادیه‌های صنفی نیز در حوزه بازرسی و نظارت بر عملکرد بنگاه‌های معاملاتی ورود خواهند کرد.
بر اساس ماده ۱۱ قانون الزام، مشاوران املاکی که برخلاف مقررات زمینه نقل‌وانتقال غیرقانونی املاک را فراهم کنند، با مجازات‌هایی از جمله جریمه، ابطال پروانه فعالیت و مسئولیت مدنی و جبران خسارت مواجه خواهند شد.
آیا قولنامه برای سندهای قدیمی و دفترچه‌ای هم ممنوع است؟
یکی از نکات مهم قانون جدید این است که ممنوعیت تنظیم قولنامه عادی در شرایط فعلی شامل تمام املاک کشور نمی‌شود.
بابایی توضیح داد که در حال حاضر اسناد مالکیت دفترچه‌ای و اسناد مالکیت قدیمی مشمول این حکم نیستند و تنها اسنادی که از سوم تیرماه ۱۴۰۳ صادر شده‌اند، در چارچوب قانون الزام قرار می‌گیرند.
به این ترتیب، اگر ملکی دارای سند قدیمی یا دفترچه‌ای باشد، در شرایط فعلی و تا زمانی که ماده یک قانون به‌صورت عملیاتی اجرا نشده است، تنظیم سند عادی و قولنامه برای آن همچنان قابلیت پذیرش دارد.
البته تبدیل سند دفترچه‌ای به سند جدید نیز نکته مهمی دارد؛ زیرا پس از تبدیل، سند جدید سبزرنگ صادر می‌شود و ملک مشمول قانون الزام خواهد شد.
از کجا بفهمیم سند ملک مشمول قانون جدید است؟
بر اساس توضیحات قویدل، سخنگو و معاون امور اسناد سازمان ثبت اسناد و املاک کشور، ملاک تشخیص شمول قانون، تاریخ صدور درج‌شده در قسمت بالای سمت چپ سند مالکیت است.
ممکن است در برخی موارد میان تاریخ صدور سند و تاریخ امضای درج‌شده در پشت آن تفاوت وجود داشته باشد؛ در چنین شرایطی، تاریخ ثبت‌شده در بالای سمت چپ سند، ملاک تشخیص خواهد بود.
همچنین از سوم تیرماه ۱۴۰۳ هنگام صدور یا تعویض سند مالکیت جدید، در متن سند به‌صراحت قید می‌شود که ملک مشمول قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول است.
۱۲ میلیون سند سبزرنگ در اختیار مردم است
رئیس سازمان ثبت اسناد و املاک کشور با اشاره به تعداد اسناد مالکیت موجود در کشور اعلام کرد: در مجموع حدود ۲۵ میلیون سند مالکیت سبزرنگ و دفترچه‌ای در اختیار مردم قرار دارد که از این تعداد، حدود ۱۲ میلیون سند سبزرنگ و ۱۳ میلیون سند دفترچه‌ای است.
وی همچنین از اتصال ۱۳۷ هزار مشاور املاک به سامانه‌های سازمان ثبت خبر داد که به گفته او حدود ۹۰ درصد مشاوران املاک کشور را شامل می‌شود.
در همین زمینه، قویدل نیز اعلام کرد که بر اساس آخرین آمار، از مجموع حدود ۱۴۷ هزار مشاور املاک دارای پروانه صنفی، ۱۳۸ هزار و ۱۹۲ مشاور به سامانه‌های سازمان ثبت متصل شده‌اند.
مشاوران املاک چگونه باید قرارداد تنظیم کنند؟
بر اساس ماده ۳ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، مشاوران املاک پس از احراز هویت طرفین معامله و بررسی اصالت ملک، باید یکی از دو مسیر قانونی را دنبال کنند.
در روش نخست، مشاور املاک پیش‌نویس قرارداد را تنظیم و برای ادامه مراحل به دفتر اسناد رسمی ارسال می‌کند تا زمینه انتقال رسمی سند فراهم شود.
در روش دوم، امکان تنظیم قرارداد یکسان در چارچوب تبصره ماده ۳ قانون وجود دارد. در حال حاضر نیز ۱۴ نوع قرارداد یکسان در سامانه قرار گرفته است.
قویدل در این باره توضیح داد که پس از ثبت قرارداد یکسان، طرفین باید حداکثر ظرف سه ماه برای ادامه فرایند و رفع محدودیت‌ها به دفتر اسناد رسمی مراجعه کنند.
بنابراین خریداران و فروشندگان ملک، به‌ویژه افرادی که قصد معامله املاک دارای سند سبزرنگ را دارند، باید پیش از امضای هرگونه توافق‌نامه، از مشمول بودن سند در قانون الزام اطمینان حاصل کنند؛ چراکه تنظیم قولنامه عادی برای این املاک می‌تواند خریدار را با مشکلات حقوقی و خطر از دست رفتن سرمایه مواجه کند.