سخنگوی سازمان ثبت اسناد و املاک کشور، با تشریح الزامات قانونی ثبت ادعا در سامانه ساماندهی اسناد غیررسمی درباره پیامد‌های بی‌توجهی به مهلت‌های مقرر هشدار داد و گفت: ثبت نکردن ادعا در مهلت قانونی می‌تواند به محدودیت در طرح و استماع دعاوی و در برخی موارد محدودیت در امکان ابطال سند مالکیت صادرشده برای دیگری منجر شود.
اعظم قویدل، سخنگوی سازمان ثبت اسناد و املاک کشور، با تشریح آخرین وضعیت سامانه ثبت ادعا یا همان سامانه ساماندهی اسناد غیررسمی، جزئیات مهلت قانونی ثبت ادعا، اقدامات لازم پس از ثبت ادعا و پیامد‌های حقوقی و قضایی عدم ثبت ادعا در مهلت مقرر را تشریح کرد.
وی با اشاره به راه‌اندازی رسمی گام نخست سامانه ثبت ادعا از اول خرداد ۱۴۰۵، اظهار کرد: این سامانه که در ماده ۱۰ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول پیش‌بینی شده است، به دستور رئیس قوه قضاییه از اول خردادماه سال جاری به‌صورت رسمی راه‌اندازی شد.
گام نخست سامانه ثبت ادعا برای کدام املاک فعال شده است؟
سخنگوی سازمان ثبت اسناد و املاک کشور گفت: در گام نخست سامانه ثبت ادعا برای ثبت ادعای مالکیت یا ادعای حق نسبت به املاکی راه‌اندازی شده است که دارای سند مالکیت حدنگار هستند و سند مالکیت آنها پس از اول فروردین ۱۳۹۶ صادر شده است.
قویدل افزود: چنانچه فردی نسبت به ملکی که دارای سند مالکیت حدنگار یا تک‌برگ است بر اساس قولنامه، مبایعه‌نامه عادی یا سایر مستندات عادی، ادعای مالکیت عین، مالکیت منافع بیش از دو سال، حق انتفاع یا حقوق ارتفاقی داشته باشد از تاریخ اول خرداد ۱۴۰۵ به مدت دو سال فرصت دارد ادعای خود را در سامانه ثبت ادعا درج کند.
وی در تشریح نحوه اقدام مدعیان، مثالی را مطرح کرد و گفت: فرض کنید فردی خانه‌ای را که دارای سند مالکیت حدنگار زردرنگ یا آجری‌رنگ است، با مبایعه‌نامه عادی از شخصی خریداری کرده، اما فروشنده از انتقال ملک و تنظیم سند رسمی خودداری می‌کند و خریدار قصد دارد دعوای الزام به تنظیم سند رسمی مطرح کند. در این شرایط، با توجه به راه‌اندازی رسمی سامانه ثبت ادعا، فرد ابتدا مکلف است ادعای خود نسبت به ملک را در این سامانه درج و سپس در مرجع قضایی طرح دعوا کند.
مهلت ثبت ادعا برای اسناد صادرشده پس از اول خرداد ۱۴۰۵
سخنگوی سازمان ثبت اسناد و املاک کشور درباره املاکی که سند مالکیت آنها پس از راه‌اندازی سامانه صادر می‌شود، گفت: اگر سند مالکیت حدنگار یک ملک پس از اول خرداد ۱۴۰۵ صادر شده باشد، مهلت ثبت ادعا نسبت به آن ملک، دو سال از تاریخ صدور سند مالکیت محاسبه خواهد شد.
قویدل ادامه داد: در حال حاضر همه اشخاص نسبت به همه املاک امکان درج ادعا در سامانه ثبت ادعا را دارند، اما مهلت دو ساله قانونی در گام نخست برای ثبت ادعا نسبت به املاکی محاسبه می‌شود که دارای سند حدنگار با تاریخ صدور پس از اول فروردین ۱۳۹۶ هستند.
وی با بیان اینکه درج ادعا در سامانه به‌تنهایی پایان فرآیند نیست، اظهار کرد: مدعی پس از درج ادعا در سامانه ثبت ادعا، از تاریخ درج ادعا دو سال برای انجام اقدام قانونی لازم فرصت دارد.اقدام قانونی لازم، حسب مورد، می‌تواند طرح دعوای حقوقی یا کیفری، تقاضای ثبت، تقاضای صدور سند مالکیت در اجرای قانون تعیین تکلیف وضعیت ثبتی اراضی و ساختمان‌های فاقد سند رسمی یا تقاضای صدور سند مالکیت در اجرای قانون الحاق موادی به قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن باشد.
پیامد‌های ثبت نکردن ادعا در مهلت قانونی
سخنگوی سازمان ثبت اسناد و املاک کشور درباره پیامد‌های عدم ثبت ادعا در مهلت قانونی نیز توضیح داد: اگر فردی نسبت به ملکی ادعای مالکیت عین، مالکیت منافع بیش از دو سال، حق انتفاع یا حقوق ارتفاقی داشته باشد و ادعای خود را در مهلت دو ساله از تاریخ راه‌اندازی سامانه ثبت ادعا درج نکند یا پس از درج ادعا، اقدام لازم قانونی را در مهلت دو ساله مقرر انجام ندهد، با پیامد‌های قانونی مواجه خواهد شد.
وی افزود: یکی از آثار مهم این موضوع آن است که ارائه گواهی ثبت ادعا در سامانه ساماندهی اسناد غیررسمی یا همان سامانه ثبت ادعا، شرط لازم برای طرح دعاوی حقوقی و کیفری در مراجع قضایی است؛ بنابراین در صورت درج نکردن ادعا در سامانه، امکان طرح دعوا در مراجع قضایی میسر نخواهد بود.
ادعا نسبت به اراضی عمومی و دولتی پس از پایان مهلت قابل استناد نیست
قویدل با اشاره به وضعیت ادعا‌های مربوط به اراضی عمومی و دولتی اظهار کرد: در صورتی که فردی ادعای مالکیت نسبت به اراضی عمومی و دولتی از جمله اراضی ملی، موات، خالصه، اراضی مستحدث و ساحلی داشته باشد و ادعای خود را در مهلت دو ساله مقرر ثبت نکند یا پس از ثبت ادعا، اقدام لازم را در مهلت دو ساله انجام ندهد، با انقضای مواعد مذکور، ادعای وی در مراجع قضایی قابل استناد، استماع و معارضه نخواهد بود؛ این موضوع شامل دعوای عینی یا مطالبه قیمت علیه اراضی عمومی و دولتی نیز می‌شود.
وی همچنین درباره وضعیتی که ملک توسط شخص دیگری مورد ادعا قرار گرفته یا سند آن به نام فرد دیگری صادر شده است، گفت: اگر فرد ادعای خود را در مهلت مقرر ثبت نکرده و در مهلت دو ساله نیز اقدام قانونی لازم را انجام ندهد و ملک از سوی شخص دیگری مورد ادعای مالکیت قرار گرفته باشد یا پیش از راه‌اندازی سامانه، در اجرای قوانین خاص مانند مقررات ماده ۱۴۷ اصلاحی قانون ثبت، قانون تعیین تکلیف وضعیت ثبتی اراضی و ساختمان‌های فاقد سند رسمی یا قانون الحاق موادی به قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن، سند مالکیت ملک به نام شخص یا اشخاص دیگری صادر شده باشد، در صورت عدم اثبات سوءنیت برای شخص مذکور یا در صورت انتقال ملک به شخص ثالث با حسن نیت، امکان اقدام برای ابطال سند مالکیت صادرشده وجود نخواهد داشت.
سخنگوی سازمان ثبت اسناد و املاک کشور خاطرنشان کرد: در این شرایط فرد در صورت اثبات حق، صرفاً می‌تواند برای مطالبه قیمت روز مال غیرمنقول به شخصی که سند مالکیت را دریافت کرده است، نه منتقل‌الیه، مراجعه کند.