بازار اجاره مسکن تهران در پاییز با تغییر قابل‌توجهی در ترکیب قراردادها روبه‌رو شده است؛ تغییری که در آن سهم ودیعه یا همان پول‌پیش افزایش یافته و سهم اجاره ماهانه کاهش پیدا کرده است.
به گزارش خبرفوری، بررسی آگهی‌های آنلاین نشان می‌دهد سهم پول‌پیش از رقم پیشنهادی قراردادهای اجاره که در مردادماه حدود ۶۲ درصد بود، در مهرماه به ۷۰ تا ۷۵ درصد رسیده است. در مقابل، سهم اجاره ماهانه از ۳۸ درصد به حدود ۲۵ تا ۳۰ درصد کاهش یافته است.
این تغییر در ظاهر می‌تواند به نفع مستاجرانی باشد که ترجیح می‌دهند به‌جای پرداخت ماهانه، بخش بیشتری از هزینه سکونت را در ابتدای قرارداد بپردازند؛ اما پشت این جابه‌جایی، مجموعه‌ای از نگرانی‌های اقتصادی، انتظارات تورمی و تلاش موجران برای افزایش بازدهی دارایی‌هایشان قرار دارد.
چهار عامل در تغییر رفتار موجران
یکی از مهم‌ترین دلایل افزایش سهم ودیعه، نگرانی از تشدید نااطمینانی اقتصادی و احتمال بروز اختلال در درآمد خانوارهاست. تجربه جنگ اسفند و پیامدهایی مانند تعدیل نیرو، کاهش فعالیت برخی کسب‌وکارها و تأخیر در پرداخت حقوق، ریسک دریافت اجاره ماهانه را برای موجران افزایش داده است. در چنین شرایطی، دریافت پول بیشتر در ابتدای قرارداد می‌تواند احتمال مواجهه با تأخیر در پرداخت اجاره را کاهش دهد.
عامل دوم به فرصت سرمایه‌گذاری با پول‌پیش مربوط می‌شود. در اقتصادی که انتظارات تورمی بالاست، دریافت اجاره ماهانه لزوماً جذاب‌ترین گزینه برای مالک نیست؛ زیرا ممکن است ارزش واقعی این درآمد در طول زمان کاهش پیدا کند. در مقابل، ودیعه مبلغی در اختیار موجر قرار می‌دهد که می‌تواند آن را وارد بازارهای دیگر کند.
بازدهی صندوق‌های درآمد ثابت به حدود ۴۰ درصد رسیده و ارزش ریالی طلا نیز طی یک سال گذشته تقریباً دو برابر شده است. چنین بازدهی‌هایی می‌تواند انگیزه مالکان برای دریافت ودیعه بیشتر و سرمایه‌گذاری آن در بازارهای موازی را تقویت کند.
عامل سوم، تلاش برای افزایش عایدی کلی اجاره‌داری است. درآمد مالک تنها به اجاره ماهانه محدود نمی‌شود و رشد ارزش ملک نیز بخشی از بازدهی او را تشکیل می‌دهد. اگر مالک بتواند پول‌پیش را در بازار دیگری سرمایه‌گذاری کند، ممکن است درآمد حاصل از اجاره و سرمایه‌گذاری را هم‌زمان افزایش دهد.
چهارمین عامل به وضعیت مستاجران قدیمی مربوط است. افرادی که قرارداد خود را تمدید می‌کنند، ممکن است افزایش هزینه اجاره را با افزودن به ودیعه بپردازند؛ روشی که گاهی از تأمین اجاره ماهانه بیشتر برای آنها قابل‌مدیریت‌تر است. همین روند، سهم پول‌پیش را در قراردادهای جدید نیز بالا می‌برد.
اجاره یک واحد معمولی چقدر تمام می‌شود؟
اعدادهای پیشنهادی بازار، تصویر روشنی از فشار هزینه مسکن ارائه می‌دهد. متوسط رقم پیشنهادی برای اجاره یک واحد میان‌متراژ در تهران به حدود یک میلیارد و ۶۰۰ میلیون تومان ودیعه به‌علاوه ۱۹ میلیون تومان اجاره ماهانه رسیده است.
با تبدیل ودیعه به اجاره ماهانه، هزینه معادل این قرارداد حدود ۶۷ میلیون تومان در ماه برآورد می‌شود. این رقم پیشنهادی است و لزوماً به معنای مبلغ نهایی تمام قراردادهای منعقدشده نیست؛ با این حال، فاصله آن با توان مالی بخش بزرگی از خانوارها قابل‌توجه است.
در گزارش دنیای اقتصاد آمده، حداقل حقوق کارگر دارای فرزند حدود ۲۴ میلیون تومان عنوان شده است. بنابراین، حتی پرداخت اجاره ماهانه ۱۹ میلیون تومانی می‌تواند بخش عمده درآمد چنین خانواری را مصرف کند؛ آن هم پیش از محاسبه هزینه‌هایی مانند خوراک، درمان، حمل‌ونقل و آموزش.
مستاجر میان دو فشار
افزایش سهم ودیعه ممکن است از فشار پرداخت ماهانه بکاهد، اما مشکل اصلی را از بین نمی‌برد. مستاجر برای تأمین پول‌پیش بیشتر ناچار است پس‌انداز خود را مصرف کند، وام بگیرد یا بخشی از دارایی‌هایش را بفروشد. از سوی دیگر، تورم نیز به‌تدریج قدرت خرید مبلغ ودیعه را کاهش می‌دهد؛ هرچند این کاهش ارزش معمولاً در زمان بازپرداخت ودیعه به یکی از نگرانی‌های مهم مستاجر تبدیل می‌شود.
در نتیجه، تغییر فرمول اجاره را نمی‌توان صرفاً نشانه ترجیح موجر یا مستاجر دانست. این روند بیش از هر چیز بازتاب شرایط اقتصادی است؛ وضعیتی که در آن موجر به‌دنبال کاهش ریسک و یافتن بازدهی بیشتر است و مستاجر می‌کوشد با جابه‌جایی میان پول‌پیش و اجاره ماهانه، از فشار هزینه‌های جاری بکاهد.
با این حال، تا زمانی که درآمد خانوارها با هزینه مسکن تناسب پیدا نکند، تغییر ترکیب قراردادها به‌تنهایی نمی‌تواند مسئله استطاعت سکونت را حل کند.