اقتصادنیوز: در حالی که بازار آپارتمان‌های مصرفی در شهرهای شمالی کشور با جهش قیمت مواجه شده، بازار ویلا از اواسط خردادماه امسال در رکود فرو رفته است؛ چراکه برخلاف مسکن مصرفی، ویلا بیشتر به‌عنوان خانه دوم شناخته می‌شود و تقاضای آن به توان مالی و تمایل خریداران وابستگی بیشتری دارد.
به گزارش اقتصادنیوز، بازار مسکن در شهرهای شمالی کشور طی یک سال گذشته با تحولات متفاوتی در بخش آپارتمان، ویلا و زمین‌های شهری مواجه شده است؛ به‌طوری‌که در برخی شهرها، آپارتمان‌های اکونومی و مصرفی رشد قابل‌توجهی را تجربه کرده‌اند، اما بازار ویلا، همزمان با افزایش قیمت‌های پیشنهادی، از اواسط خردادماه امسال در رکود فرو رفته است.
این تفاوت در روند بازار را می‌توان در نوع تقاضا، توان مالی خریداران و کارکرد متفاوت هر یک از این گروه‌های ملکی جست‌وجو کرد.
اقتصادنیوز: تحلیلگر حوزه مسکن می‌گوید: شهرهای اقماری هیچ گونه هویت اقتصادی ندارند و صرفاً نقش خوابگاهی به خود می‌گیرند. به جای جذب سرریز جمعیت از شهر مادر به سمت شهر اقماری، برعکس شد و شهر اقماری به پایگاهی برای ورود به شهر مادر تبدیل گردید.
بررسی‌های میدانی اقتصادنیوز از بازار مسکن شمال کشور نشان می‌دهد شهرهایی مانند لاهیجان و رشت در بخش آپارتمان‌های مصرفی با افزایش قابل‌توجه قیمت مواجه بوده‌اند و نوشهر نیز رشد قیمت آپارتمان را تجربه کرده است. در مقابل، بازار ویلا که بخش مهمی از تقاضای آن به خرید خانه دوم و استفاده تفریحی اختصاص دارد، نتوانسته همگام با بازار آپارتمان حرکت کند. در همین حال، زمین‌های واقع در محدوده قانونی شهرها، به‌ویژه املاکی که امکان ساخت‌وساز و دریافت تراکم دارند، همچنان مورد توجه خریداران و سازندگان قرار گرفته‌اند.
اما چه عواملی موجب شده است آپارتمان‌های اقتصادی در برخی شهرهای شمالی با رشد چندبرابری قیمت مواجه شوند، در حالی که بازار ویلا از رونق معاملات فاصله گرفته است؟ آیا افزایش تقاضای مصرفی و ورود خریداران از کلان‌شهرها می‌تواند روند بازار مسکن شمال را در ماه‌های آینده تغییر دهد؟
امیر پیلتن، فعال بازار مسکن، در گفت‌وگو با اقتصادنیوز ضمن تشریح تحولات یک سال اخیر بازار مسکن شمال کشور، به بررسی تفاوت روند قیمت‌ها در بخش آپارتمان و ویلا و همچنین دلایل استقبال از زمین‌های شهری دارای ظرفیت ساخت‌وساز پرداخته است.
متن کامل این گفت‌وگو را در ادامه می‌خوانید:
*****
*آقای پیلتن، ارزیابی کلی شما از روند تغییرات بازار مسکن در استان‌های شمالی کشور طی یک سال گذشته چیست؟ بیشترین رشد قیمت در کدام مناطق و چه نوع املاکی به ثبت رسیده است؟
در بررسی تحولات بازار مسکن شمال کشور طی یک سال گذشته، بیشترین افزایش قیمت در مناطقی رخ داده است که از موقعیت شهری مناسب و خدمات زیربنایی برخوردار بوده‌اند؛ به‌ویژه شهرهایی مانند لاهیجان، رشت و نوشهر. بر اساس بررسی‌های میدانی، بیشترین رشد قیمت در بخش آپارتمان‌های اکونومی و مصرفی در شهرهایی مانند لاهیجان و رشت اتفاق افتاده است؛ به‌طوری‌که قیمت این واحدها بین سه تا سه‌ونیم برابر افزایش یافته است. علت اصلی این جهش قیمتی، تمرکز بخش عمده تقاضای خریداران مصرفی بر این گروه از املاک بوده است.
*خریداران این آپارتمان‌ها عمدتاً چه گروه‌هایی هستند و علاوه بر متقاضیان بومی، خریدارانی از کدام شهرها وارد بازار مسکن شمال شده‌اند؟
تقاضا در این بخش صرفاً به خریداران بومی لاهیجان، رشت و مناطق پیرامونی آن‌ها یا متقاضیان بندر انزلی محدود نبوده است. در این مدت، خریدارانی از سایر استان‌ها و کلان‌شهرها، از جمله اصفهان، قم، کاشان، تهران، کرج و قزوین، برای خرید آپارتمان وارد این بازار شده‌اند.
نوشهر نیز در این مدت رشد قابل‌توجه قیمت را تجربه کرده است؛ به‌طوری‌که قیمت آپارتمان در این شهر از سال گذشته تاکنون بین دوونیم تا سه برابر افزایش یافته است. در بخش ویلا نیز افزایش قیمت رخ داده، اما این رشد بیشتر در محدوده‌های قیمتی مشخصی بوده که با توان مالی و تمایل خریداران به معامله تناسب داشته است.
*وضعیت تقاضا و محدوده قیمتی ویلاها در استان مازندران طی این مدت چگونه بوده است؟
بیشترین تقاضا برای خرید ویلا در استان مازندران در محور نوشهر تا رویان متمرکز بوده است. در این محدوده، ویلاهایی که در بازه قیمتی ۱۰ تا ۱۵ میلیارد تومان قرار داشتند، بیشترین افزایش قیمت را تجربه کردند؛ به‌طوری‌که ارزش این املاک اکنون بیش از دو برابر شده است. البته این ارقام به سطح قیمت‌ها در مقطع پیش از نوروز ۱۴۰۴ مربوط می‌شود.
*آیا روند صعودی قیمت ویلا در سال ۱۴۰۵ نیز ادامه داشته است یا این بازار با رکود مواجه شده است؟
از اردیبهشت‌ماه ۱۴۰۵، موجی از افزایش قیمت در بازار مسکن شکل گرفت، اما از حدود ۱۵ خرداد به بعد، بازار ویلا در مناطق شمالی عملاً وارد رکود شد. این بازار تاکنون نتوانسته است همگام با رشد قیمت‌ها در بازار آپارتمان، چه در کلان‌شهرهایی مانند تهران و مشهد و چه در شهرهای شمالی مانند لاهیجان و رشت، حرکت کند.
*به نظر شما چرا بازار ویلا برخلاف آپارتمان‌های مسکونی نتوانسته است با موج جدید افزایش قیمت‌ها همراه شود؟
علت اصلی این است که ویلا معمولاً به‌عنوان مسکن ثانویه و محل سکونت دوم شناخته می‌شود و برخلاف آپارتمان مصرفی، تأمین‌کننده نیاز اولیه خانوار به سرپناه نیست. به همین دلیل، بازار ویلا لزوماً نمی‌تواند همزمان و به همان نسبت با بازار مسکن مصرفی افزایش قیمت را تجربه کند.
اگرچه در حال حاضر قیمت‌های پیشنهادی فروشندگان افزایش یافته است، شرایط انجام معامله در بازار ویلا پیچیده‌تر از بازار آپارتمان در تهران است. در چنین وضعیتی، عمدتاً فروشندگانی که با نیاز جدی به نقدینگی مواجه هستند، برای فروش اقدام می‌کنند و در نهایت، انجام معامله به شرایط بازار و توان مالی و تمایل خریداران بستگی دارد.
*در حال حاضر کدام بخش از بازار مسکن شمال کشور از نقدشوندگی بیشتر و استقبال بالاتری از سوی خریداران و سرمایه‌گذاران برخوردار است؟
در حال حاضر، بازار آپارتمان‌های مسکونی مصرفی و همچنین زمین‌های شهری در شهرهایی مانند نوشهر، چالوس و متل‌قو (سلمان‌شهر) شرایط بهتری دارد. به بیان دیگر، املاک کلنگی، مستغلات و زمین‌های واقع در محدوده قانونی شهرها که امکان دریافت تراکم و ساخت ساختمان‌های چهار یا پنج‌طبقه را دارند، به‌ویژه زمین‌هایی که امکان ساخت چهار طبقه روی آن‌ها وجود دارد، با استقبال بیشتری از سوی خریداران و سازندگان مواجه هستند.