جنگ ایران و افزایش نگرانی‌های تورمی، هزینه تامین مالی در اروپا را بالا برده و بازار املاک را زیر فشار بیشتری گذاشته است. حالا برخی خریداران ملک حتی پس از توا...
اقتصاد‌آنلاین: جنگ ایران و افزایش نگرانی‌های تورمی، هزینه تامین مالی در اروپا را بالا برده و بازار املاک را زیر فشار بیشتری گذاشته است. حالا برخی خریداران ملک حتی پس از توافق اولیه، خواستار تخفیف‌های تازه می‌شوند؛ تخفیف‌هایی که گاهی از ۱۰ درصد هم فراتر می‌رود.
مسکن و شهرسازی - بهشاد بهرامی؛ بازار املاک تجاری اروپا با پدیده‌ای روبه‌رو شده که از تغییر معادله میان خریدار و فروشنده حکایت دارد. در بعضی معاملات، خریداران پس از توافق اولیه بر سر قیمت، دوباره پای میز مذاکره برمی‌گردند و خواستار تخفیف می‌شوند. دلیل این تغییر رفتار، افزایش هزینه وام و تامین مالی است؛ فشاری که جنگ در خاورمیانه و نگرانی از تداوم تورم به تشدید آن کمک کرده‌اند.
رویترز در گزارشی که روز گذشته، پنجشنبه ۲۹ اکتبر (۷ آبان ۱۴۰۵)، منتشر کرد، از عمیق‌تر شدن رکود بازار املاک تجاری اروپا خبر داد. بر اساس داده‌های مؤسسه MSCI، ارزش معاملات این بازار در سه‌ماهه سوم سال ۲۰۲۶ به ۴۳ میلیارد یورو رسیده است؛ پایین‌ترین رقم فصلی در سه سال گذشته. مجموع ارزش معاملات از ابتدای سال نیز نسبت به دوره مشابه سال ۲۰۲۵، سه درصد کاهش یافته است.
جنگ ایران چگونه به بازار ملک اروپا رسید؟
یکی از عوامل فشار تازه بر بازار املاک اروپا، افزایش نرخ بازده اوراق قرضه دولتی و به دنبال آن بالا رفتن هزینه استقراض است. جنگ در خاورمیانه با ایجاد اختلال در بازار انرژی و تشدید نگرانی‌های تورمی، به این روند دامن زده است.
سازوکار اثرگذاری جنگ بر بازار ملک چندان پیچیده نیست. افزایش قیمت انرژی می‌تواند تورم را بالا نگه دارد. در چنین شرایطی، بانک‌های مرکزی برای کاهش نرخ بهره با محدودیت بیشتری روبه‌رو می‌شوند و حتی ممکن است ناچار به افزایش آن شوند. از سوی دیگر، افزایش بازده اوراق قرضه دولتی، هزینه تأمین مالی شرکت‌ها و سرمایه‌گذاران را نیز بالا می‌برد.
برای بازار املاک که بخش مهمی از معاملات و پروژه‌های آن به وام وابسته است، این تغییر اهمیت زیادی دارد. ملکی که با هزینه تامین مالی پایین‌تر، سرمایه‌گذاری مناسبی به نظر می‌رسید، ممکن است با نرخ‌های جدید دیگر بازده مورد انتظار خریدار را تأمین نکند.
رویترز به نقل از مشاوران مالی شرکت‌های CBRE و JLL گزارش داده که افزایش نرخ‌ها، تحت تاثیر جنگ خاورمیانه و نگرانی‌های تورمی، تامین مالی مجدد بدهی‌ها را گران‌تر کرده و وام‌دهندگان را در پذیرش میزان بدهی محتاط‌تر ساخته است.
البته جنگ تنها عامل مشکلات بازار ملک اروپا نیست. این بازار پیش از تشدید بحران خاورمیانه نیز با پیامد‌های افزایش نرخ بهره و رکود معاملات دست‌وپنجه نرم می‌کرد. جنگ فشار تازه‌ای به شرایطی وارد کرده که از قبل شکننده بود.
معامله تمام نشده، قیمت عوض می‌شود
یکی از نتایج افزایش هزینه تامین مالی، رواج پدیده‌ای است که در بازار املاک اروپا به آن Re-trading می‌گویند؛ یعنی مذاکره دوباره بر سر قیمت، پیش از نهایی‌شدن معامله.
در این وضعیت، خریدار و فروشنده ممکن است بر سر مبلغ معامله به توافق رسیده باشند، اما خریدار در مراحل پایانی، با توجه به تغییر شرایط مالی، قیمت پایین‌تری پیشنهاد می‌کند. فروشنده نیز باید میان پذیرش تخفیف و احتمال ازدست‌رفتن معامله تصمیم بگیرد.
مدیران شرکت سرمایه‌گذاری بریتانیایی M&G گفته‌اند این مذاکرات در برخی معاملات به کاهش دو تا سه درصدی قیمت منجر می‌شود. به گفته یکی دیگر از فعالان صنعت ساختمان بریتانیا که خواسته نامش فاش نشود، تخفیف‌ها در بعضی موارد از ۱۰ درصد هم فراتر رفته است.
ساختمان‌های اداری در سخت‌ترین شرایط از سال ۲۰۰۹
فشار بر بازار ساختمان‌های اداری شدیدتر بوده است. طبق داده‌های MSCI که فایننشال‌تایمز نیز به آنها استناد کرده، ارزش معاملات این بخش در سه‌ماهه سوم به ۸.۸ میلیارد یورو رسیده؛ حدود ۳۳ درصد کمتر از دوره مشابه سال قبل.
این پایین‌ترین سطح معاملات ساختمان‌های اداری اروپا از سه‌ماهه سوم سال ۲۰۰۹، یعنی دوره بحران مالی جهانی، محسوب می‌شود.
افزایش بازده اوراق قرضه دولتی، سرمایه‌گذاری در املاک را نیز تحت تاثیر قرار می‌دهد. وقتی سرمایه‌گذار می‌تواند از اوراق دولتی بازده بیشتری دریافت کند، برای پذیرش ریسک خرید ملک نیز بازده بالاتری مطالبه خواهد کرد. در نتیجه، قیمت مورد قبول او برای خرید یک ساختمان ممکن است کاهش پیدا کند.
به این ترتیب، اختلاف میان قیمت مورد انتظار فروشنده و مبلغی که خریدار حاضر است پرداخت کند، بیشتر می‌شود. در چنین بازاری، برخی معاملات متوقف می‌شوند و برخی دیگر تنها با تخفیف به نتیجه می‌رسند.
فشار به غول‌های بازار املاک رسید
نشانه‌های رکود در عملکرد برخی شرکت‌های بزرگ نیز دیده می‌شود.
شرکت مدیریت دارایی DWS، وابسته به دویچه‌بانک، در روز‌های اخیر برداشت سرمایه از یکی از صندوق‌های ملکی خود را به‌طور موقت محدود کرده است.
شرکت وونوویا، بزرگ‌ترین مالک و اجاره‌دهنده مسکن در آلمان، نیز اعلام کرده افزایش نرخ‌های بهره بر معاملات اثر گذاشته و این شرکت فعالیت‌های توسعه‌ای خود را بازبینی خواهد کرد.
در بریتانیا، دو شرکت Land Securities و British Land اجرای دو پروژه بزرگ بازآفرینی و توسعه املاک در لندن را متوقف کرده‌اند؛ پروژه‌هایی که ارزش آنها در مجموع از یک میلیارد پوند فراتر می‌رود.
بلک‌استون، یکی از بزرگ‌ترین سرمایه‌گذاران املاک تجاری جهان، نیز در گزارش عملکرد سه‌ماهه سوم خود از کندشدن رشد دارایی‌ها در اروپا و بازار ساختمان‌های مسکونی چندخانواری آمریکا خبر داده است. این شرکت با وجود فشار‌های کنونی، همچنان انتظار دارد بازار در بلندمدت بهبود پیدا کند.
چرا وام‌دهندگان محتاط‌تر شده‌اند؟
افزایش نرخ بهره و بازده اوراق قرضه فقط بر تصمیم خریداران اثر نمی‌گذارد. بانک‌ها و مؤسسات مالی نیز هنگام اعطای وام، شرایط سخت‌گیرانه‌تری را برای میزان بدهی قابل قبول در نظر می‌گیرند.
بااین‌حال، به گفته مشاوران شرکت‌های CBRE و JLL، تامین مالی برای بیشتر دارایی‌ها همچنان امکان‌پذیر است. مشکل اصلی، توقف وام‌دهی نیست؛ بلکه گران‌ترشدن وام و تغییر محاسبات اقتصادی سرمایه‌گذاران است.
کریس گاو، مدیر بخش بدهی و تأمین مالی ساختاریافته اروپا در CBRE، با اشاره به بحران‌های پیاپی سال‌های اخیر گفته است که گویی در شش سال گذشته، هر سال یک رویداد غیرمنتظره و بزرگ رخ داده است. او در عین حال معتقد است وام‌دهندگان و وام‌گیرندگان در برابر این شوک‌ها مقاوم‌تر شده‌اند.
به نظر می‌رسد فعالان بازار انتظار ندارند هر شوک اقتصادی الزاما به بحرانی مشابه سال ۲۰۰۸ منجر شود، اما آثار آن بر قیمت‌گذاری و حجم معاملات همچنان قابل‌توجه است.
بازار ملک اروپا در انتظار توافق بر سر قیمت
بازار املاک اروپا اکنون با دو مساله هم‌زمان روبه‌روست: فروشندگانی که حاضر نیستند به‌آسانی از قیمت مورد انتظار خود عقب‌نشینی کنند و خریدارانی که با افزایش هزینه تأمین مالی، دیگر نمی‌توانند محاسبات قبلی را مبنای معامله قرار دهند.
در این میان، تقاضا برای برخی املاک ممتاز همچنان نسبتاً قوی است، اما در بخش‌های دیگر اختلاف بر سر قیمت، انجام معاملات را دشوار کرده است.
گزارش تازه رویترز نشان می‌دهد اثر جنگ در خاورمیانه بر اقتصاد اروپا فقط به قیمت سوخت و هزینه تولید محدود نمی‌شود. نگرانی‌های تورمی و افزایش هزینه استقراض، از مسیر بازار‌های مالی به معاملات املاک نیز منتقل شده‌اند.
نتیجه این فشار لزوما سقوط یکپارچه قیمت‌ها نیست. در شرایط فعلی، اثر آن بیشتر در کاهش حجم معاملات، توقف برخی پروژه‌ها و درخواست تخفیف از سوی خریداران دیده می‌شود؛ حتی زمانی که طرفین پیش‌تر بر سر قیمت به توافق رسیده‌اند.