اقتصاد‌آنلاین: تغییر در الگوهای تقاضا و نوسانات قیمتی در یکی از استراتژیک‌ترین مناطق تهران، مسیر جدیدی را پیش روی سرمایه‌گذاران قرار داده است.
گروه اقتصاد، بازار مسکن در منطقه ۵ تهران، برخلاف تصور عمومی که آن را در وضعیت رکود مطلق می‌بیند، شاهد یک بازآرایی در ساختار قیمت‌هاست. در حالی که بخش بزرگی از بازار به سمت حاشیه شهرها حرکت کرده، اما بافت مرکزی این منطقه همچنان به عنوان قطب اصلی جابجایی سرمایه عمل می‌کند.
آنچه در این میان مشهود است، تفاوت فاحش میان ارزش خرید در محله‌های قدیمی و مناطق مدرن این منطقه است که باعث شده تا استراتژی خرید، از “تمرکز بر متراژ” به سمت “تمرکز بر موقعیت و کیفیت بافت” تغییر یابد.
در برخی از محله‌ها، فرصت‌های مناسبی برای ورود با بودجه‌های متوسط‌تر فراهم شده است؛ به‌ویژه در مناطقی که بافت ساختمانی آن‌ها میان‌رده است. در این نقاط، خریداران می‌توانند با هزینه‌ای به‌مراتب کمتر نسبت به میانگین منطقه، واحدهایی با متراژ استاندارد و سال ساخت مناسب پیدا کنند. این وضعیت باعث شده تا تقاضا در این بخش‌ها، ماهیتی حفاظتی و برای حفظ ارزش پول داشته باشد.
اما در سوی دیگر، در محله‌هایی که به عنوان قطب‌های تجاری و مدرن شناخته می‌شوند، معادلات کاملاً متفاوت است. در این مناطق، قیمت هر متر مربع با جهشی قابل توجه مواجه شده است؛ به طوری که حتی برای واحدهایی با متراژ کمتر و سال ساخت نوساز، خریداران باید مبالغ بسیار سنگینی را پرداخت کنند. در واقع، در این بافت‌ها، قیمت نه بر اساس مساحت، بلکه بر اساس “اعتبار محله” و “دسترسی‌های شهری” تعیین می‌شود.
یکی از مهم‌ترین متغیرهای کنونی در منطقه ۵، فاصله میان قیمت کل واحد و ارزش واقعی هر متر مربع است. در برخی نقاط، مانند محله‌هایی که دارای بافت قدیمی‌تر هستند، خریداران با یک فرصت طلایی برای دستیابی به متراژ بیشتر با قیمت مناسب روبرو هستند. این مناطق، پناهگاه سرمایه‌گذارانی است که به دنبال “تراکم دارایی” هستند.
در مقابل، در محله‌هایی نظیر پونک و نواحی مجاور، ما با پدیده‌ای مواجه هستیم که در آن، هزینه خرید هر متر مربع به شدت بالا می‌رود و حتی متراژهای پایین نیز قیمت‌های بسیار بالایی را در بازار رقم می‌زنند. این نشان می‌دهد که در منطقه ۵، مرز میان “مسکن برای سکونت” و “مسکن برای سرمایه‌گذاری” به شدت کمرنگ شده و قیمت‌ها بیشتر تحت تأثیر روانشناسی بازار و اعتبار جغرافیایی هستند.
با توجه به وضعیت فعلی، بازار منطقه ۵ در مرحله‌ای از خود قرار دارد که می‌توان آن را “ثبات مشروط” نامید. اگرچه نوسانات شدیدی که در سال‌های گذشته شاهد بودیم تا حد زیادی فروکش کرده، اما عدم قطعیت در مورد روند بعدی قیمت‌ها، باعث شده تا خریداران با احتیاط بیشتری عمل کنند.
در حال حاضر، تمرکز اصلی بازار بر روی واحدهایی است که تعادلی میان “سن بنا”، “موقعیت مکانی” و “قیمت منصفانه” برقرار می‌کنند. سرمایه‌گذارانی که به دنبال سودهای کوتاه‌مدت هستند، در این منطقه با ریسک‌های بیشتری روبرو هستند، در حالی که خرید در بافت‌های تثبیت‌شده، همچنان به عنوان یکی از امن‌ترین استراتژی‌ها در میان متخصصان بازار شناخته می‌شود.
بر اساس آخرین بررسی‌های صورت گرفته در بازار مسکن تهران، قیمت خرید مسکن در منطقه ۵ به شرح زیر است:
در «جنت‌آباد» واحد ۹۰ متری دو خوابه با سال ساخت ۱۳۹۸، با قیمت ۳۱ میلیارد و ۷۰۰ میلیون تومان در دسترس خریداران قرار دارد. همچنین، یک واحد ۱۰۰ متری دو خوابه با سال ساخت ۱۳۹۰، در «شهران» با قیمت ۲۷ میلیارد تومان معامله می‌شود.
واحد دیگری، به متراژ ۱۰۰ متر دو خوابه با سال ساخت ۱۳۹۵، در «صادقیه» با قیمت ۳۳ میلیارد و ۵۰۰ میلیون تومان فایل شده است. همچنین، یک واحد ۱۱۵ متری دو خوابه با سال ساخت ۱۳۹۳، «باغ فیض» با قیمت ۳۹ میلیارد و ۲۰۰ میلیون تومان به فروش می‌رسد.