اقتصادنیوز: یک فعال حوزه املاک در شمال کشور می‌گوید: املاکی که با اقساط بلندمدت در پلتفرم‌ها آگهی می‌شوند، چه در استان‌های مازندران و گیلان، چه در تهران و پردیس، یا مشکلات شدید اسنادی و حقوقی دارند و مالکان می‌خواهند به هر نحوی از دست آن‌ها خلاص شوند، یا متعلق به سازندگان ورشکسته‌ای هستند که برای جبران کسری نقدینگی، دست به پیش‌فروش ارزان زده‌اند و آن ملک هرگز تحویل داده نخواهد شد.
به گزارش اقتصادنیوز، بازار مسکن شمال کشور در کنار تفاوت قیمت میان مناطق مختلف، با پرسش‌هایی درباره وضعیت تقاضا، چشم‌انداز قیمت‌ها، فروش‌های اقساطی و محدودیت‌های زیرساختی روبه‌رو است. در این میان، برخی مناطق غرب مازندران و شهرهای پرتقاضای گیلان از جمله مقاصد مورد توجه خریداران هستند؛ در حالی که اختلاف قیمت میان مناطق شمالی و نگرانی درباره صحت برخی آگهی‌های ملکی، اهمیت بررسی دقیق‌تر این بازار را افزایش داده است.
اقتصادنیوز: در حالی که بازار آپارتمان‌های مصرفی در شهرهای شمالی کشور با جهش قیمت مواجه شده، بازار ویلا از اواسط خردادماه امسال در رکود فرو رفته است؛ چراکه برخلاف مسکن مصرفی، ویلا بیشتر به‌عنوان خانه دوم شناخته می‌شود و تقاضای آن به توان مالی و تمایل خریداران وابستگی بیشتری دارد.
در گفت‌وگو با علی برنجی، فعال بازار مسکن، وضعیت تقاضا و قیمت ملک در شمال کشور، تفاوت قیمت مناطق مختلف مازندران و گیلان، ویژگی‌های خریداران، مخاطرات احتمالی آگهی‌های فروش اقساطی، تأثیر نگرانی‌های مربوط به کمبود انرژی بر تقاضا، مشکلات زیرساختی و وضعیت طرح موسوم به «شهرک کارتونی نوشهر» بررسی شده است. او همچنین پیش‌بینی خود را درباره احتمال جهش دوباره قیمت مسکن مطرح کرده و به خریداران مصرفی توصیه کرده است که برای خرید ملک تعلل نکنند.
در ادامه متن این گفت‌وگو را می‌خوانید:
*****
*آقای برنجی، وضعیت کلی تقاضا در بازار مسکن شمال کشور به چه صورت است و حجم تقاضا و قیمت ها نسبت به گذشته چه تغییری کرده است؟ در میان استان‌ها و مناطق مختلف شمال، کدام مناطق گران‌تر و کدام ارزان‌تر هستند و علت این تفاوت قیمتی چیست؟
ابتدا به صورت کلی توضیحاتی را عرض کنم. بازار مسکن در مقایسه با بازارهای موازی نظیر طلا و دلار همچنان از نظر قیمتی عقب‌ماندگی دارد؛ به این معنا که رشد دلاری ملک متناسب با رشد سایر بازارها اتفاق نیفتاده است. به‌طور کلی، در بازار املاک و مستغلات با سه نوع قیمت روبه‌رو هستیم: قیمت دلاری، قیمت اسمی و قیمت ریالی.
قیمت اسمی همان ارقامی است که مالکان برای ملک خود اعلام می‌کنند. قیمت ریالی نیز به ارقامی گفته می‌شود که در اپلیکیشن‌ها و پلتفرم‌هایی مانند «دیوار» به چشم می‌خورد. اما قیمت دلاری مسکن شاخص مهم‌تری است. در اردیبهشت‌ماه سال 1405، قیمت دلاری هر مترمربع مسکن در شهر تهران نزدیک به ۱۱۵۰ دلار بود که پس از آن به ۸۰۰ دلار کاهش یافت و در حال حاضر مجدداً به محدوده ۹۰۰ دلار رسیده است. این آمار مربوط به متوسط قیمت مسکن در شهر تهران است.
بنابراین، بازار مسکن به این دلیل که هنوز جهش اصلی قیمت را تجربه نکرده، در رکود به سر می‌برده است. نخستین جهش قیمتی این بازار در اردیبهشت‌ماه سال1405 رخ داد و پس از آن متوقف شد. با این حال، طی یک ماه اخیر، قیمت مسکن در «لوکیشن‌های ترند» با رشد مواجه شده است.
منظور از لوکیشن‌های ترند، مناطقی است که دفاتر معاملات ملکی در آن‌ها فراوان است، حجم و سطح خریدوفروش ملک در آن‌ها بالاست و تمایل و استقبال عمومی به سمت این مناطق معطوف شده است.
اگر بخواهم به‌صورت تخصصی درباره لوکیشن‌های فعال خود، مانند پردیس و غرب مازندران، توضیح دهم، باید بگویم که در شهر پردیس طی یک ماه اخیر حدود ۲۰ تا ۳۰ درصد افزایش قیمت به ثبت رسیده است.
در شمال کشور نیز می‌توان قیمت‌ها را بر اساس موقعیت‌های مختلف، از غرب تا شرق استان مازندران، بررسی کرد. گران‌ترین مناطق استان مازندران از شهر نوشهر آغاز می‌شوند و تا رامسر ادامه می‌یابند؛ یعنی از نخستین نقطه غربی استان تا انتهایی‌ترین شهر غربی آن.
چرا ملک در غرب مازندران گران‌تر از شرق است؟
*وضعیت قیمت‌ها در مناطق شرقی استان مازندران و همچنین استان گیلان چگونه است؟
در شرق استان مازندران، قیمت‌ها در مقایسه با غرب استان حدود 30 تا ۵۰ درصد ارزان‌تر است و تفاوت قابل‌توجهی دارد. برای مثال، اگر فردی قصد خرید یک ویلای ۲۰ میلیارد تومانی در نوشهر را داشته باشد ــ که البته با این قیمت کمیاب است ــ می‌تواند ویلایی مشابه را با مبلغی بین ۵ تا ۶ میلیارد تا ۱۰ میلیارد تومان در شرق مازندران خریداری کند.
همچنین در شهرهایی نظیر نور و چمستان، به دلیل موقعیت منطقه‌ای و کیفیت پایین‌تر، قیمت‌ها در مقایسه با غرب مازندران در سطح پایین‌تری قرار دارند.
در استان گیلان نیز شهرهای ترندی وجود دارند که قیمت‌های جذابی دارند و بیشترین مخاطب را به خود جلب می‌کنند. شهرهایی نظیر لاهیجان، لنگرود، کیاشهر، چابکسر و رودسر از جمله مناطقی هستند که خریداران فراوانی دارند.
در استان گیلان نیز مناطق ترند از شرق تا غرب استان پراکنده‌اند. این استان از چابکسر، به‌عنوان نخستین شهر شرقی، آغاز می‌شود و تا فومن در غرب گیلان امتداد می‌یابد. برخلاف استان مازندران، در گیلان هرچه به سمت فومن، رشت و غرب استان حرکت می‌کنیم، کاهش قیمت‌ها در مقایسه با مناطق شرقی بیشتر احساس می‌شود.
*علت کاهش قیمت‌ها در بخش غربی استان گیلان چیست؟
همان‌طور که اشاره کردم، موقعیت مکانی و ترند بودن منطقه حرف اول را می‌زند. شهرهایی مانند چابکسر، رودسر، لنگرود و لاهیجان از مناطق ترند استان گیلان محسوب می‌شوند.
عوامل تعیین کننده در ترند شدن برخی مناطق شمالی
*چه ویژگی‌ها و شاخص‌هایی موجب برتری و ترند شدن این مناطق شده است؟
شاخص‌هایی نظیر دسترسی خوب، سطح و سبک زندگی، سرسبزی محیط، موقعیت اجتماعی و شرایط بازار، تعیین‌کننده مناطق ترند هستند. همین عوامل باعث شده‌اند تمایل خریداران به خرید ملک در این مناطق، در مقایسه با غرب استان گیلان، بیشتر باشد.
*خریداران ملک در شمال کشور بیشتر از چه خاستگاه جغرافیایی و چه طیف‌هایی هستند؟
خریدارانی که به سمت بازار مسکن شمال حرکت می‌کنند، عموماً به دو دسته اصلی تقسیم می‌شوند.
دسته اول، افرادی هستند که در محل سکونت فعلی خود با چالش‌ها و مشکلات آب‌وهوایی روبه‌رو هستند.
دسته دوم، افرادی هستند که شمال را به‌عنوان مقصدی برای سکونت و سرمایه‌گذاری انتخاب می‌کنند. این گروه اقدام به خرید ویلا یا زمین می‌کنند تا از طریق افزایش قیمت‌ها در آینده، سود کسب کنند.
در بازار مسکن به‌طور کلی دو گروه کنشگر وجود دارد: مصرف‌کنندگان و سرمایه‌گذاران. خریداران مصرف‌کننده معمولاً زمانی وارد بازار می‌شوند که قیمت طلا و دلار به اوج خود می‌رسد. آنان در زمان جهش این بازارها، سرمایه خود را خارج می‌کنند و وارد بازار املاک می‌شوند تا ملکی مصرفی برای سکونت خریداری کنند.
اما دیدگاه سرمایه‌گذاران کاملاً متفاوت است. این افراد توجهی به نرخ روز طلا و جهش‌های آن ندارند، بلکه همواره به دنبال خرید املاک زیر قیمت بازار هستند. سرمایه‌گذاران در هر شرایطی، چه بازار در رکود باشد و چه نباشد، ملک خود را خریداری می‌کنند و در زمان جهش قیمت مسکن، آن را می‌فروشند و به سودهای بالایی دست می‌یابند.
نکته بسیار حائز اهمیت این است که داده‌های جمع‌آوری‌شده توسط ما نشان می‌دهد بیش از ۹۰ درصد مصرف‌کنندگان همواره از بازار مسکن جا می‌مانند. علت این مسئله آن است که مصرف‌کنندگان تصور می‌کنند در زمان اوج‌گیری قیمت طلا و دلار یا هنگام رکود بازار مسکن، قیمت املاک کاهش خواهد یافت. ازاین‌رو، به امید گران‌تر شدن طلا و دلار صبر می‌کنند. این در حالی است که بازار مسکن دارای خاصیت «چسبندگی قیمت» است.
چسبندگی به این معناست که پس از وقوع جهش قیمتی در املاک، قیمت‌ها کاهش نمی‌یابند، بلکه در همان سطح ثابت می‌مانند تا جهش بعدی فرا برسد. به این ترتیب، مصرف‌کنندگان در زمانی که باید سود خود را از بازار طلا و دلار نقد کنند و وارد بازار مسکن شوند، اقدام نمی‌کنند و پس از گران شدن ملک، باز هم از بازار عقب می‌مانند. این اشتباهی است که به گفته من، بیش از ۹۰ درصد مصرف‌کنندگان مرتکب می‌شوند.
آن ۱۰ درصدی که موفق به خرید خانه اول خود می‌شوند، حتماً از مشاوره متخصصان بهره می‌برند و به‌موقع، با خروج از بازار طلا و دلار، ملک مصرفی خود را خریداری می‌کنند.
سرمایه‌گذارانی که در دو استان مازندران و گیلان ملک خریده‌اند که غالباً اهل یزد، اصفهان، شیراز و اهواز هستند. اصفهانی‌ها از ۱۰ سال پیش، شناخت دقیقی از لوکیشن‌های شمال پیدا کردند و وارد این بازار شدند.
فروش اقساطی ویلا در شمال؛ فرصت خرید یا تله کلاهبرداری؟
*آگهی‌های فروش اقساطی که به‌وفور دیده می‌شوند، واقعی هستند؟ آیا خطر کلاهبرداری در این آگهی‌ها جدی است؟
در بازار مسکن، قیمت مصالح ساختمانی به دلیل هم‌بستگی و حرکت موازی با بازار طلا و دلار، روزانه در حال افزایش است.
علت اصلی این اتفاق، فعال شدن «حس طمع» در خریدار است. کلاهبرداران تکلیف مشخصی دارند، اما به عقیده من، افرادی که در معاملات املاک متضرر می‌شوند، عمدتاً به دلیل طمع و تمایل به خرید ملک ارزان‌قیمت، مقصر هستند.
برای نمونه، در شهر متل‌قو (سلمان‌شهر) و در منطقه‌ای مانند دریاگوشه، زمین با قیمت کمتر از متری ۵۰ میلیون تومان و ویلا با قیمت کمتر از متری ۵۰ تا ۶۰ میلیون تومان وجود ندارد. اما در آگهی‌های اپلیکیشن خرید و فروش مسکن، ویلایی با قیمت کل ۳۰ میلیارد تومان و اقساط بلندمدت آگهی می‌شود.
سؤال اینجاست که با توجه به افزایش روزانه قیمت مصالح و متریال ساختمانی، برای مثال افزایش ۱۰ درصدی قیمت سیمان در یک روز، و در منطقه‌ای که قیمت زمین متری ۶۰ تا ۷۰ میلیون تومان و هزینه ساخت متری ۸۰ تا ۹۰ میلیون تومان است، آیا ویلای ۳۰ میلیارد تومانی در متل‌قو وجود خارجی دارد؟ پاسخ قطعاً خیر است.
چرا این آگهی‌ها منتشر می‌شوند؟ زیرا حس طمع خریدار فعال می‌شود. مصرف‌کننده در اپلیکیشن قیمت‌ها را مقایسه می‌کند و تصور می‌کند می‌تواند ویلایی ۵۰ میلیارد تومانی را با قیمت ۳۰ میلیارد تومان و آن هم به‌صورت اقساطی خریداری کند. هیچ سازنده‌ای ملکی را که با هزینه‌های سنگین روز ساخته است، به‌جای ۵۰ میلیارد تومان با قیمت ۳۰ میلیارد تومان و اقساط بلندمدت نمی‌فروشد.
در چنین مواردی باید به کلاهبرداری بودن معامله شک کرد. نمونه دیگر در بخش آپارتمانی، مربوط به مسکن مهر پردیس است. در فاز ۱۱ پردیس، برای خرید یک واحد مناسب سکونت، در حال حاضر حدود ۷.۵ میلیارد تومان نقدینگی نیاز است. وقتی در اپلیکیشن آگهی ملکی به قیمت ۶.۵ میلیارد تومان، یعنی یک میلیارد تومان پایین‌تر، درج می‌شود، چنین چیزی مطلقاً امکان‌پذیر نیست.
بنابراین، به اعتقاد من، املاکی که با اقساط بلندمدت در پلتفرم‌ها آگهی می‌شوند، چه در استان‌های مازندران و گیلان، چه در تهران و پردیس، یا مشکلات شدید اسنادی و حقوقی دارند و مالکان می‌خواهند به هر نحوی از دست آن‌ها خلاص شوند، یا متعلق به سازندگان ورشکسته‌ای هستند که برای جبران کسری نقدینگی، دست به پیش‌فروش ارزان زده‌اند و آن ملک هرگز تحویل داده نخواهد شد.
*درباره هشدارهای مربوط به احتمال قطعی گاز در شمال کشور و فصل سرما، آیا این اخبار و نگرانی‌ها بر میزان تقاضا و خرید ملک در شمال تأثیری داشته‌اند؟
اخبار اقتصادی هیچ‌گاه قطعیت ندارند و نباید مبنای تغییر در تصمیم‌گیری‌های کلان سرمایه‌گذاری قرار گیرند. مسائلی مانند قطعی گاز، برق یا آب، مواردی هستند که هم‌اکنون نیز در زندگی روزمره با آن‌ها مواجه هستیم.
اگر بخواهیم سبک زندگی و سرمایه‌گذاری خود را بر اساس اخبار اقتصادی پیش ببریم، دچار شکست خواهیم شد.
تقاضا برای املاک ارزنده و لوکیشن‌های برتر همچنان بسیار بالاست. همان‌طور که تأکید کردم، افرادی که به دنبال شایعات و اخبار نادرست می‌روند، بازنده هستند.
ضعف زیرساخت‌ها در شمال به معضلی جدی تبدیل شده است
*درباره مشکلات زیرساختی شمال کشور، از جمله ترافیک سنگین، تراکم جمعیتی و کمبود خدماتی نظیر آب و برق، انتقادهای زیادی مطرح می‌شود. مزایا و معایب سرمایه‌گذاری در شمال کشور را چگونه ارزیابی می‌کنید؟
این منطقه در کنار تمام مزایا، معایبی نیز دارد. ابتدا باید یادآوری کنم که دو استان مازندران و گیلان در دوران جنگ، بار یک کشور را به‌تنهایی بر دوش کشیدند.
با این حال، ضعف زیرساخت‌ها در شمال به معضلی جدی تبدیل شده است. برخی شهرها فاقد کمربندی هستند، ترافیک شریان‌های شهری فوق‌العاده سنگین است و مالکان برای رسیدن به ویلاهای خود با سختی مواجه می‌شوند.
البته در مازندران، پروژه‌هایی نظیر جاده الموت، از اتوبان قزوین به سمت شهسوار و مناطق ۲۰۰۰ و ۳۰۰۰، در حال زیرسازی و آسفالت هستند که با افتتاح آن‌ها، بار ترافیک غرب مازندران و جاده چالوس به‌شدت کاهش می‌یابد. همچنین لاین دوم اتوبان همت نیز ترافیک ورودی را تعدیل خواهد کرد.
اما در جاده کناره و محورهای بین‌شهری، مشکلات زیرساختی همچنان به قوت خود باقی است و ترافیک مرکز شهرها سنگین است. برای حل این بحران، باید جاده‌های ساحلی یا کوهستانی مجزا احداث شوند تا بار ترافیک شهری منحرف شود.
«شهرک کارتونی نوشهر» واقعی است؟
*در فضای مجازی ویدئوهایی با عنوان «شهرک کارتونی نوشهر» به‌طور گسترده بازنشر شده‌اند. آیا چنین پروژه‌ای واقعیت دارد یا حاصل هوش مصنوعی است؟
در نوشهر هنوز چنین شهرکی طراحی یا ساخته نشده است. قرار است طرح‌هایی بررسی و مدل‌های سه‌بعدی (3D) آن‌ها آماده شوند تا در صورت تأیید، عملیات ساخت آغاز شود.
بنابراین، در حال حاضر ساخت چنین شهرکی واقعیت ندارد. البته نمی‌توان اصل طرح را تکذیب کرد، اما تا زمانی که پروژه آغاز نشود، نمی‌توان با قطعیت از احداث آن سخن گفت. این موضوع فعلاً در حد طرح و گفت‌وگو است.
*پیش بینی از بازار در ماه های آینده دارید؟
معتقدم برای دومین بار در سال جاری، شاهد جهش قیمتی در بازار املاک خواهیم بود. اگر شرایط کشور غیرجنگی بود، بر اساس داده‌های بازار می‌توانستیم تاریخ دقیق این جهش را اعلام کنیم. اما تجربه‌های گذشته، از جمله در سال ۱۳۶۷، نشان داده‌اند که برخلاف تصور عمومی، شرایط جنگی موجب افزایش قیمت ملک در لوکیشن‌های ترند شده است؛ موضوعی که از شگفتی‌های بازار املاک بود.
توصیه مهم من به خریداران مصرف‌کننده و خانه‌اولی‌ها این است؛ زیرا سرمایه‌گذاران مسیر خود را می‌دانند. افرادی که دارایی طلا و دلار دارند، خریدار مسکن مصرفی هستند و به امید ارزان شدن ملک منتظر مانده‌اند، حتماً پیش از آبان‌ماه نسبت به خرید ملک اقدام کنند تا از بازار جا نمانند و بتوانند سقف مناسبی برای خود و خانواده‌شان تهیه کنند.