کارشناس مسکن، با اشاره به اینکه ۸۰ درصد تقاضای بازار مسکن، سرمایه‌ای است، اظهار کرد: سیاست‌گذار علاوه بر افزایش عرضه، باید با استفاده از ابزارهای مالیاتی، تقاضای سرمایه‌ای و سوداگرانه را مدیریت کند و امکان توسعه افقی شهرها را فراهم کند.
به گزارش قدس آنلاین، کارشناس مسکن با تأکید بر نقش محدودیت عرضه زمین در افزایش قیمت مسکن، گفت: سیاست‌های توسعه شهری از ابتدای دهه ۷۰ به افزایش تراکم ساختمانی و محدودشدن گسترش افقی شهرها منجر شده است؛ درحالی‌که دولت با استفاده از زمین‌های در اختیار خود و بازنگری در ضوابط ساخت‌وساز می‌تواند زمینه کاهش فشار بازار مسکن را فراهم کند.
فرشید ایلاتی، کارشناس مسکن، در مصاحبه با قدس با اشاره به اینکه بیش از ۸۰ درصد تقاضای بازار مسکن ایران را تقاضای سرمایه‌ای تشکیل می‌دهد، اظهار کرد: «افزایش ساخت‌وساز به‌تنهایی نمی‌تواند مشکل دسترسی خانوارها به مسکن را حل کند. بخش قابل‌توجهی از واحدهای ساخته‌شده به مالکانی رسیده است که پیش از این نیز صاحب ملک بوده‌اند. در چنین شرایطی، سیاست‌گذار علاوه بر افزایش عرضه، باید با استفاده از ابزارهای مالیاتی، تقاضای سرمایه‌ای و سوداگرانه را مدیریت کند و امکان توسعه افقی شهرها را فراهم آورد.»
ایلاتی با اشاره به تغییر ترکیب تقاضا در بازار مسکن گفت: «در ابتدای دهه ۶۰، بیش از ۸۰ درصد تقاضای مسکن، مصرفی بود؛ اما طی چند دهه، این نسبت تغییر کرده و اکنون بیش از ۸۰ درصد تقاضا را تقاضای سرمایه‌ای تشکیل می‌دهد. این تغییر به معنای آن است که بخش غالب تقاضا دیگر برای تأمین سرپناه شکل نمی‌گیرد، بلکه خرید ملک دوم، سوم و بیشتر را دنبال می‌کند.»
وی با بیان اینکه بازار مسکن حتی پیش از تحولات نظامی اخیر نیز وارد دوره‌ای طولانی از رکود شده بود، افزود: «ورود سرمایه‌های سرگردان به بازار مسکن، بدون وجود سازوکارهای مشخص برای مدیریت خریدوفروش، موجب شده است این بازار به محلی برای حفظ ارزش دارایی تبدیل شود.»
افزایش ساخت‌وساز لزوماً به خانه‌دارشدن مستأجران منجر نمی‌شود
این کارشناس مسکن با اشاره به آمار تولید واحدهای مسکونی در فاصله سال‌های ۱۳۸۵ تا ۱۴۰۰ اظهار کرد: «در این بازه حدود ۱۰ میلیون واحد مسکونی تولید شد، اما تنها حدود سه میلیون نفر به جمع مالکان جدید اضافه شدند. به بیان دیگر، بخش قابل‌توجهی از واحدهای تولیدشده به افرادی رسیده است که پیش از این نیز مالک مسکن بوده‌اند.»
به گفته ایلاتی، این آمار نشان می‌دهد که افزایش تولید مسکن، بدون توجه به نحوه توزیع تقاضا و مالکیت، الزاماً به کاهش تعداد مستأجران منجر نمی‌شود.
وی تصریح کرد: «سیاست‌گذار نمی‌تواند صرفاً با تکیه بر ساخت‌وساز، انتظار داشته باشد بازار مسکن به تعادل برسد. دولت باید در کنار افزایش عرضه مسکن، از ابزارهای مالیاتی برای کاهش فشار تقاضای سرمایه‌ای استفاده کند.»
این کارشناس مسکن با اشاره به تجربه برخی اقتصادهای آزاد در مدیریت بازار مسکن گفت: «مالیات بر خانه‌های خالی، معاملات مکرر و املاک گران‌قیمت از جمله ابزارهایی هستند که در برخی کشورها برای مدیریت بازار مسکن به کار گرفته می‌شوند.»
ایلاتی تأکید کرد: «وجود تقاضای سرمایه‌ای در حدی محدود، لزوماً به معنای اختلال در بازار نیست؛ اما زمانی که این تقاضا به بخش غالب بازار تبدیل شود، دسترسی متقاضیان مصرفی به مسکن دشوارتر خواهد شد.»
سهم زمین در قیمت مسکن به حدود ۹۰ درصد رسیده است
این کارشناس، زمین را یکی از عوامل اصلی افزایش قیمت مسکن در ایران دانست و گفت: «قیمت نهایی مسکن از مجموع هزینه زمین، مصالح ساختمانی، هزینه ساخت و سود سازنده شکل می‌گیرد؛ اما رشد قیمت زمین در دهه‌های گذشته به‌مراتب بیشتر از رشد هزینه مصالح بوده است.»
به گفته ایلاتی، در یک بازه حدوداً ۳۰ ساله، رشد قیمت زمین حدود چهار برابر رشد قیمت مصالح بوده است؛ موضوعی که نشان می‌دهد برای تحلیل افزایش قیمت مسکن، نمی‌توان صرفاً به تورم مصالح ساختمانی یا هزینه ساخت توجه کرد.
وی با اشاره به وضعیت برخی مناطق تهران افزود: «در بعضی محله‌ها، سهم زمین از قیمت نهایی مسکن به حدود ۹۰ درصد رسیده است. به این معنا که از هر یک میلیارد تومان قیمت یک واحد مسکونی، حدود ۹۰۰ میلیون تومان به ارزش زمین اختصاص دارد.»
ایلاتی معتقد است این وضعیت با محدودیت عرضه زمین و نحوه مدیریت توسعه شهری ارتباط دارد. وی در این باره توضیح داد: «زمانی که امکان گسترش شهرها متناسب با رشد جمعیت فراهم نباشد، فشار تقاضا به بافت موجود منتقل می‌شود و نتیجه آن افزایش تراکم ساختمانی، رشد قیمت زمین و کاهش کیفیت زندگی شهری خواهد بود.»
سیاست‌های شهری از ابتدای دهه ۷۰ چه تغییری ایجاد کردند؟
ایلاتی با اشاره به تغییر الگوی مدیریت شهری در ابتدای دهه ۷۰ گفت: «پس از تأکید بر استقلال مالی شهرداری‌ها و ضرورت تأمین هزینه‌های مدیریت شهری از محل درآمدهای خود، ارتباط میان درآمد شهرداری‌ها و ساخت‌وساز پررنگ‌تر شد.»
به گفته وی، در این روند، توسعه شهرها به سمت افزایش تراکم در محدوده‌های موجود حرکت کرد و گسترش افقی شهرها و الحاق زمین‌های جدید به سکونتگاه‌ها با محدودیت‌هایی روبه‌رو شد.
این کارشناس توضیح داد: «در بسیاری از مناطق، به‌جای افزایش متناسب سطح شهر، تعداد طبقات ساختمان‌ها افزایش پیدا کرد؛ بدون آنکه لزوماً عرض معابر، سرانه خدمات شهری و امکانات عمومی نیز متناسب با افزایش جمعیت رشد کند.»
وی افزود: «وقتی در یک قطعه زمین امکان ساخت یک طبقه وجود دارد، اما در قطعه مجاور مجوز ساخت هشت طبقه صادر می‌شود، تفاوت ظرفیت ساخت به افزایش قابل‌توجه ارزش زمین منجر خواهد شد.»
ایلاتی با انتقاد از تداوم این روند اظهار کرد: «فروش تراکم و افزایش بارگذاری ساختمانی، بدون توسعه زیرساخت‌ها، هم قیمت مسکن را افزایش می‌دهد و هم کیفیت زندگی در محله‌ها را تحت تأثیر قرار می‌دهد.»
وی راهکار اصلاح این روند را توقف اتکای مدیریت شهری به افزایش بی‌رویه تراکم و فراهم‌کردن امکان توسعه منطقی و افقی شهرها عنوان کرد.
زمین‌های دولتی؛ ظرفیت مغفول تأمین مالی مسکن
این کارشناس مسکن با اشاره به ظرفیت زمین‌های در اختیار دولت گفت: «دولت علاوه بر منابع نقدی، دارایی گسترده‌ای در قالب زمین‌های دولتی دارد که می‌تواند از آن برای مداخله در بازار مسکن استفاده کند.»
به گفته ایلاتی، حدود ۱۳۵ تا ۱۴۰ هزار هکتار زمین دولتی در محدوده شهرها و حدود یک میلیون و ۶۰۰ هزار تا یک میلیون و ۸۰۰ هزار هکتار زمین در حریم شهرها برای این منظور قابل بررسی است.
وی تأکید کرد: «استفاده از این ظرفیت لزوماً به معنای فروش مستقیم زمین نیست؛ دولت می‌تواند از روش‌هایی مانند تهاتر زمین با پیمانکاران، مشارکت در تأمین زیرساخت‌ها و استفاده از ارزش زمین برای تأمین مالی خدمات شهری بهره ببرد.»
ایلاتی همچنین معتقد است بخشی از زمین‌های واقع در حریم شهرها که در مالکیت مردم قرار دارند، با محدودیت‌های ساخت‌وساز مواجه‌اند.
وی در این باره گفت: «ضوابط ساخت‌وساز در این مناطق باید متناسب با فاصله از محدوده شهری، دسترسی به زیرساخت‌ها و ظرفیت توسعه هر منطقه بازنگری شود.»
این کارشناس با اشاره به تفاوت قیمت زمین در داخل محدوده شهری و مناطق مجاور آن افزود: «ایجاد اختلاف شدید ارزش میان زمین‌های داخل و خارج محدوده، نتیجه ضوابطی است که امکان ساخت‌وساز را در یک طرف فراهم و در طرف دیگر محدود می‌کند. می‌توان با تعریف ضوابط تدریجی و مشخص برای ساخت‌وساز در حریم شهرها، از شکل‌گیری چنین شکاف قیمتی جلوگیری کرد.»
واگذاری ۲۰۰ زمین به جوانان؛ امکان اجرا و الزامات آن
ایلاتی در واکنش به طرح واگذاری زمین به زوج‌های جوان، با تأکید بر ضرورت استفاده از ظرفیت زمین برای تأمین مسکن گفت: «کشور از نظر مساحت، امکان توسعه سکونتگاه‌ها را دارد و نباید محدودیت زمین را به‌عنوان مانعی مطلق در مسیر خانه‌دارشدن خانوارها در نظر گرفت.»
به گفته وی، اگر توسعه افقی شهرها با برنامه‌ریزی مناسب انجام شود، می‌توان زمین موردنیاز خانوارهای ساکن همان شهر را تأمین کرد.
او پیشنهاد کرد: «در واگذاری زمین، اولویت باید با جوانان و افرادی باشد که سال‌ها در همان شهر زندگی کرده‌اند. این رویکرد می‌تواند بخشی از فشار تقاضا در شهرهای بزرگ را کاهش دهد.»
این کارشناس همچنین بر ضرورت توجه به زیرساخت‌ها در اجرای چنین طرح‌هایی تأکید کرد و گفت: «واگذاری زمین باید همراه با برنامه تأمین خدمات شهری، دسترسی حمل‌ونقل و امکانات زیربنایی باشد. صرف واگذاری زمین در نقاط دور از شهر، بدون فراهم‌کردن امکان سکونت، نمی‌تواند مسئله مسکن را حل کند.»
وی با اشاره به تکالیف برنامه هفتم توسعه درباره افزایش محدوده سکونتگاهی کشور اظهار کرد: «اجرای این ظرفیت قانونی می‌تواند بخشی از بستر لازم برای توسعه شهری و تأمین زمین مسکونی را فراهم کند.»
چرا مقایسه قیمت مسکن ایران با کشورهای دیگر کافی نیست؟
ایلاتی در بخش دیگری از این گفت‌وگو، مقایسه قیمت مسکن در کشورهای مختلف را بدون در نظر گرفتن درآمد خانوارها و سهم هزینه مسکن از مخارج زندگی، گمراه‌کننده دانست. وی گفت: «برای مقایسه وضعیت مسکن کشورها، باید شاخص‌هایی مانند نسبت قیمت مسکن به درآمد سالانه خانوار و سهم هزینه مسکن از مجموع هزینه‌های زندگی را بررسی کرد. صرف اینکه قیمت هر مترمربع مسکن در کشوری بیشتر یا کمتر باشد، تصویر دقیقی از قدرت خرید خانوارها ارائه نمی‌دهد.»
به گفته این کارشناس، سهم هزینه مسکن از مجموع مخارج خانوار در ایران به‌طور متوسط حدود ۴۳ درصد است و این رقم در خانوارهای شهری از ۵۰ درصد فراتر می‌رود.در برخی کلان‌شهرها، سهم هزینه مسکن برای بعضی دهک‌های درآمدی به حدود ۷۰ درصد می‌رسد؛ درحالی‌که معیار متداول جهانی برای سهم هزینه مسکن، کمتر از ۳۰ درصد مخارج خانوار است.»
ایلاتی گفت: «در کشورهایی که ثبات اقتصادی بیشتری دارند، اجاره‌نشینی می‌تواند انتخابی بلندمدت باشد؛ اما در اقتصاد تورمی ایران، مسکن علاوه بر سرپناه، نقش ابزاری برای حفظ ارزش دارایی را نیز ایفا می‌کند.سیاست‌های حمایت از مستأجران و توسعه مسکن استیجاری، بدون توجه به شرایط اقتصادی هر کشور، نمی‌تواند به‌تنهایی راهکار مناسبی برای حل مشکلات بازار مسکن باشد. حمایت از دسترسی خانوارها به مسکن ملکی نیز باید در سیاست‌گذاری مورد توجه قرار گیرد.
خرید مسکن برای مصرف یا سرمایه‌گذاری؟
این کارشناس در پاسخ به این پرسش که آیا متقاضیان فعلی باید خرید مسکن را به تعویق بیندازند، میان تقاضای مصرفی و سرمایه‌گذاری تفاوت قائل شد گفت: «توصیه ما به متقاضیان مصرفی این است که اگر توان مالی لازم برای خرید مسکن را به دست آورده‌اند، خرید خود را صرفاً با انتظار کاهش قیمت یا پیش‌بینی تحولات آینده به تعویق نیندازند. با این حال، تصمیم برای ورود به بازار با هدف سرمایه‌گذاری، به شرایط بازارهای رقیب، نقدشوندگی مسکن و افق زمانی سرمایه‌گذاری بستگی دارد.»
ایلاتی با اشاره به دشواری نقدشوندگی مسکن در مقایسه با برخی بازارهای دیگر افزود: «شرایط برای افرادی که با هدف سرمایه‌گذاری کوتاه‌مدت وارد بازار می‌شوند، با خانوارهایی که به دنبال تأمین سرپناه هستند، متفاوت است.»
وی تأکید کرد: «حل مسئله مسکن به مجموعه‌ای از سیاست‌های هماهنگ در حوزه زمین، مدیریت شهری، مالیات و تأمین مالی نیاز دارد. ظرفیت قانونی و امکان توسعه سکونتگاه‌ها وجود دارد و آنچه اهمیت دارد، اجرای سیاست‌هایی است که دسترسی خانوارها به زمین و مسکن را تسهیل کند و سهم هزینه مسکن را در سبد مخارج خانوار کاهش دهد.»
خبرنگار؛ مهسا ناطقی