کارشناس مسکن گفت: اصلاح ساختار این بازار به برنامه‌ریزی بلندمدت، افزایش عرضه متناسب با قدرت خرید مردم و توسعه ابزارهای تأمین مالی نیاز دارد.
باشگاه خبرنگاران جوان؛ محبوبه‌کباری - رسول قربان‌نژاد، کارشناس مسکن، با اشاره به ابهامات موجود درباره تحولات سیاسی و اقتصادی کشور اظهار کرد: آینده بازار مسکن به سناریوهای پیش‌روی کشور وابسته است و برای ارزیابی وضعیت این بازار باید پیامدهای هر یک از این سناریوها را به‌صورت جداگانه بررسی کرد.
وی افزود: در صورت دستیابی به توافق، بخشی از فشار واردشده بر نرخ ارز در کوتاه‌مدت کاهش می‌یابد و فضای ملتهاب بازارها تا حدودی آرام می‌شود. در چنین شرایطی، ممکن است بخشی از منابع مالی که در بازارهای نقدشونده‌تر مانند طلا، بازار سرمایه و خودرو گردش دارند، به‌تدریج به سمت بازار مسکن حرکت کنند.
این کارشناس مسکن با اشاره به اینکه انتقال سرمایه از بازارهای موازی به بازار مسکن به زمان نیاز دارد؛ چراکه سرمایه‌گذاران پس از ارزیابی شرایط جدید اقتصادی و میزان ثبات ایجادشده، درباره ورود منابع مالی خود به این بازار تصمیم می‌گیرند گفت: مسکن در ایران علاوه بر تأمین سرپناه، همواره یکی از مقاصد سنتی سرمایه‌گذاری بوده است، اما در سال‌های اخیر بخشی از ظرفیت پویایی و گردش سرمایه در این بازار کاهش یافته است.
قربان‌نژاد با اشاره به افت سرمایه‌گذاری در بخش مسکن تصریح کرد: بر اساس آمار مورد اشاره، نرخ رشد سرمایه‌گذاری در این بخش در سال ۱۴۰۳ حدود ۲۰ تا ۲۵ درصد بوده، اما در سال ۱۴۰۴ رشد سرمایه‌گذاری به منفی ۱۰ درصد رسیده است. این وضعیت نشان می‌دهد که سرمایه‌گذاران تحت تأثیر ریسک‌های سیستماتیک و غیرسیستماتیک و نگرانی از آینده بازار، تمایل کمتری به انجام سرمایه‌گذاری‌های جدید دارند
وی با بیان اینکه کاهش صدور پروانه‌های ساختمانی نیز از نشانه‌های افت فعالیت در این بخش است، گفت: کاهش سرمایه‌گذاری و ساخت‌وساز، در کنار افت نقدشوندگی، موجب شده است گردش سرمایه در بازار مسکن با محدودیت بیشتری مواجه شود. نقدشوندگی یکی از مهم‌ترین شاخص‌های پویایی هر بازار است و زمانی که سرمایه‌گذار نسبت به آینده اطمینان نداشته باشد، ورود سرمایه جدید به بازار کاهش پیدا می‌کند.
تداوم وضعیت بلاتکلیف، بدترین سناریو برای بازار مسکن
این کارشناس مسکن با اشاره به سناریوی دوم، یعنی تداوم وضعیت نه جنگ و نه صلح، اظهار کرد: به اعتقاد من، این وضعیت می‌تواند یکی از نامطلوب‌ترین سناریوها برای اقتصاد و بازار مسکن باشد؛ چراکه از یک سو فشارهای تورمی ادامه پیدا می‌کند و از سوی دیگر، نااطمینانی اقتصادی مانع از شکل‌گیری رونق در معاملات و سرمایه‌گذاری می‌شود.
وی افزود: رشد نقدینگی، انتشار اوراق و سایر عوامل مؤثر بر تورم می‌توانند فشار بیشتری بر اقتصاد وارد کنند. در چنین شرایطی، افزایش تدریجی نرخ ارز و رشد هزینه‌های زندگی، قدرت خرید خانوارها را بیش از گذشته کاهش می‌دهد و بخش مصرفی بازار مسکن، به‌ویژه متقاضیان خرید نخستین خانه، بیشترین آسیب را متحمل می‌شوند.
قربان‌نژاد با اشاره به دشوارتر شدن خانه‌دار شدن خانوارها گفت: بر اساس شاخص مورد اشاره، در شرایط فعلی یک کارمند با پس‌انداز کامل حقوق خود ممکن است به حدود ۸۲ سال زمان نیاز داشته باشد تا بتواند یک واحد مسکونی ۷۵ متری خریداری کند. چنین عددی نشان‌دهنده عمق شکاف میان درآمد خانوارها و قیمت مسکن است و باید به‌عنوان هشداری جدی برای سیاست‌گذاران در نظر گرفته شود.
وی ادامه داد: خانوارهایی که برای خرید خانه اول در حال پس‌انداز هستند، مدت‌هاست از بازار خرید و فروش فاصله گرفته و در بازار اجاره باقی مانده‌اند. افزایش هزینه‌های زندگی در کنار رشد اجاره‌بها، امکان پس‌انداز را نیز از این خانوارها می‌گیرد و مسیر خانه‌دار شدن آن‌ها را دشوارتر می‌کند.
اثر افزایش نرخ ارز ابتدا در بازار اجاره نمایان می‌شود
این کارشناس مسکن با بیان اینکه بازار اجاره سریع‌تر از بازار خرید و فروش به نوسانات اقتصادی واکنش نشان می‌دهد، گفت: افزایش نرخ ارز معمولاً با فاصله زمانی در قیمت معاملات مسکن منعکس می‌شود، اما اثر آن بر بازار اجاره می‌تواند سریع‌تر نمایان شود.
قربان‌نژاد توضیح داد: زمانی که درآمد خانوارها متناسب با رشد هزینه‌ها افزایش پیدا نمی‌کند، مستأجران برای تأمین هزینه مسکن ناچار می‌شوند به مناطق ارزان‌تر نقل مکان کنند. تداوم این روند می‌تواند کیفیت زندگی خانوارها را کاهش دهد و فشار روانی و اجتماعی قابل‌توجهی ایجاد کند.
وی با اشاره به سهم بالای هزینه مسکن در سبد خانوارها تصریح کرد: زمانی که بخش عمده درآمد خانوار صرف اجاره‌بها می‌شود، منابع کمتری برای تأمین سایر نیازهای اساسی، آموزش، سلامت و بهبود کیفیت زندگی باقی می‌ماند. بنابراین، آثار رکود تورمی بازار مسکن نباید صرفاً از منظر افزایش قیمت‌ها بررسی شود؛ پیامدهای اجتماعی و روانی این وضعیت نیز اهمیت زیادی دارد.
در صورت وقوع مجدد جنگ، معاملات مسکن به حالت انتظار می‌رود
قربان‌نژاد در خصوص سناریوی سوم، یعنی وقوع مجدد جنگ، اظهار کرد: در چنین شرایطی، پیش‌بینی دقیق تحولات بازار مسکن دشوار خواهد بود، اما احتمال دارد معاملات برای مدتی متوقف یا به‌شدت محدود شود و بازار تا روشن شدن وضعیت سیاسی و اقتصادی در حالت انتظار قرار گیرد.
وی افزود: در این سناریو، احتمال توقف رشد قیمت‌های معاملاتی نیز وجود دارد؛ زیرا در شرایط نااطمینانی شدید، تقاضای مؤثر و تمایل به انجام معاملات کاهش می‌یابد. به همین دلیل، نمی‌توان صرفاً بر اساس تجربه افزایش نرخ ارز در دوره‌های گذشته، افزایش مشابهی را برای این سناریو پیش‌بینی کرد.
این کارشناس مسکن تأکید کرد: شدت و مدت تأثیر چنین شرایطی بر بازار به تحولات بعدی بستگی دارد و در حال حاضر نمی‌توان درباره جزئیات آن با قطعیت اظهارنظر کرد.
حل بحران مسکن به برنامه‌ریزی بلندمدت نیاز دارد
وی با اشاره به الگوبرداری مستقیم از تجربه کشورهای دیگر گفت: راهکارهای حوزه مسکن باید متناسب با ساختار اقتصادی، شرایط اجتماعی و الگوی رفتاری خانوارهای ایرانی طراحی شوند. نمی‌توان سیاستی را که در کشوری مانند امارات اجرا شده است، بدون توجه به تفاوت‌های اقتصادی و اجتماعی در ایران پیاده‌سازی کرد.
قربان‌نژاد افزود: خروج از بحران مسکن به برنامه‌ریزی بلندمدت نیاز دارد و نمی‌توان انتظار داشت مشکلات انباشته‌شده این بخش با راهکارهای یک‌ساله یا چندساله به‌طور کامل برطرف شود. به اعتقاد من، باید دست‌کم یک برنامه ۱۰ ساله برای اصلاح ساختار بازار مسکن تدوین شود؛ البته اجرای اصلاحات اساسی نیز به ایجاد ثبات و آرامش نسبی در متغیرهای کلان اقتصادی وابسته است.
وی با تأکید بر ضرورت افزایش عرضه مسکن متناسب با توان مالی خانوارها اظهار کرد: دولت و شهرداری‌ها می‌توانند با طراحی مشوق‌های مناسب، سازندگان را به تولید واحدهای کوچک‌متراژ و ارزان‌قیمت ترغیب کنند. ساخت واحدهای ۴۰ تا ۴۵ متری، در صورت رعایت استانداردهای کیفی و تأمین نیازهای سکونتی، می‌تواند بخشی از تقاضای مصرفی را پوشش دهد.
این کارشناس مسکن ادامه داد: البته توسعه مسکن نباید صرفاً به ساخت واحدهای بیشتر محدود شود. تأمین زیرساخت‌ها، ایجاد محیط مناسب زندگی و فراهم کردن خدمات موردنیاز ساکنان باید هم‌زمان با توسعه سکونتگاه‌ها مورد توجه قرار گیرد. ساخت مسکن بدون فراهم کردن زیرساخت‌های لازم، نمی‌تواند به راهکاری پایدار برای حل مشکل تبدیل شود.
افزایش تولید به‌تنهایی مشکل بازار مسکن را حل نمی‌کند
قربان‌نژاد با بیان اینکه سیاست‌گذاری در این حوزه نباید صرفاً بر افزایش تولید متمرکز باشد، گفت: یکی از مشکلات بازار مسکن این است که بخش قابل‌توجهی از منابع مالی در دارایی‌های ملکی متوقف می‌شود و امکان گردش و استفاده مولد از آن‌ها در اقتصاد کاهش می‌یابد.
وی افزود: در شرایطی که بخش مهمی از سرمایه خانوارها در املاک نگهداری می‌شود، باید سازوکارهایی ایجاد کرد تا ارزش اقتصادی این دارایی‌ها بدون ضرورت خرید و فروش یک ملک کامل، قابلیت مشارکت در فعالیت‌های اقتصادی و معاملات را پیدا کند.
این کارشناس مسکن با اشاره به ظرفیت صندوق‌های سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات و صندوق‌های زمین و ساختمان تصریح کرد: بازار سرمایه ایران در زمینه تأمین مالی بخش مسکن و توسعه ابزارهای مرتبط، همچنان با ظرفیت‌های استفاده‌نشده‌ای مواجه است. با توجه به سهم مهم مسکن در اقتصاد کشور، لازم است ارتباط میان این بازار و بازار سرمایه تقویت شود.
وی ادامه داد: استفاده از سرمایه‌های خرد مردم می‌تواند یکی از مسیرهای تأمین مالی پروژه‌های مسکونی باشد. در بسیاری از بازارهای مالی، ابزارهایی برای مشارکت سرمایه‌گذاران در دارایی‌های ملکی ایجاد شده است، اما توسعه این ابزارها در ایران به چارچوب‌های حقوقی، نظارتی و اجرایی شفاف نیاز دارد.
توکن‌سازی املاک می‌تواند به افزایش نقدشوندگی کمک کند
قربان‌نژاد با اشاره به ظرفیت فناوری‌های مالی جدید از جمله توکن‌سازی دارایی‌های ملکی گفت: یکی از راهکارهای قابل بررسی، استفاده از فناوری بلاک‌چین برای تقسیم‌پذیر کردن منافع اقتصادی املاک و فراهم کردن امکان مشارکت سرمایه‌گذاران با منابع مالی محدود است.
وی افزود: در صورت طراحی صحیح این سازوکار، افراد می‌توانند به‌جای خرید یک ملک کامل، متناسب با توان مالی خود در دارایی‌های ملکی مشارکت کنند. این روش می‌تواند زمینه استفاده از سرمایه‌های خرد را فراهم کند و در صورت وجود بازار ثانویه کارآمد، به افزایش نقدشوندگی سرمایه‌گذاری در بخش مسکن کمک کند.
این کارشناس مسکن تأکید کرد: اجرای چنین مدلی مستلزم تعیین دقیق حقوق دارندگان توکن، نحوه ثبت مالکیت یا منافع اقتصادی، سازوکار انتقال، نظارت قانونی و حمایت از سرمایه‌گذاران است. بنابراین، توکن‌سازی به‌تنهایی راه‌حل بحران مسکن نیست، بلکه می‌تواند در کنار اصلاحات ساختاری و توسعه ابزارهای تأمین مالی، بخشی از مشکلات این بازار را کاهش دهد.
وی خاطرنشان کرد: راهکار خروج از بحران مسکن را باید در مجموعه‌ای از سیاست‌ها شامل افزایش تولید متناسب با قدرت خرید، بهبود عرضه، استفاده مؤثر از ظرفیت واحدهای موجود، توسعه ابزارهای تأمین مالی و افزایش نقدشوندگی جست‌وجو کرد. تا زمانی که سرمایه‌گذاری در بازار مسکن با محدودیت نقدشوندگی و نااطمینانی نسبت به آینده همراه باشد، نمی‌توان انتظار داشت صرف افزایش تعداد واحدهای ساخته‌شده به رونق پایدار این بازار منجر شود.