تأمین مسکن برای اقشار کم‌درآمد یکی از چالش‌های مهم سیاست‌گذاری در بخش مسکن است؛ چالشی که صرفاً با ساخت واحد‌های مسکونی برطرف نمی‌شود و به مجموعه‌ای از حمایت‌های مالی، تأمین زمین، تسهیلات متناسب با توان بازپرداخت خانوار‌ها و تسریع در تکمیل پروژه‌ها نیاز دارد. در شرایطی که افزایش هزینه‌های ساخت و دشواری تأمین آورده اولیه، خانه‌دار شدن دهک‌های پایین درآمدی را با موانع جدی روبه‌رو کرده است، مجموعه‌ای از برنامه‌های حمایتی با محوریت وزارت راه و شهرسازی، بنیاد مسکن انقلاب اسلامی، صندوق ملی مسکن و نهاد‌های حمایتی در دستور کار قرار گرفته است.
بر اساس اظهارات اخیر مسئولان، این حمایت‌ها از تسهیلات قرض‌الحسنه و کمک‌های بلاعوض تا واگذاری زمین و تأمین مالی پروژه‌های نزدیک به مرحله تحویل را در بر می‌گیرد. با این حال، نکته اساسی آن است که این منابع و برنامه‌ها تا چه اندازه می‌توانند فاصله میان توان مالی خانوار‌های محروم و هزینه واقعی تأمین مسکن را کاهش دهند و زمینه تحویل واحد‌های قابل سکونت را فراهم کنند.
تسهیلات ۵۰۰ میلیون تومانی و کمک‌های بلاعوض برای مسکن روستایی
خواجه‌دلجوئی، رئیس بنیاد مسکن انقلاب اسلامی، از پیش‌بینی تسهیلات ۵۰۰ میلیون تومانی قرض‌الحسنه با بازپرداخت ۲۰ ساله برای ساخت مسکن خبر داده است. به گفته وی، در صورت نداشتن زمین، زمین مورد نیاز نیز به‌صورت رایگان در اختیار متقاضیان قرار می‌گیرد.
بر اساس این برنامه، ۲۰۰ میلیون تومان کمک بلاعوض از محل حساب ۱۰۰ حضرت امام خمینی (ره) برای متقاضیان در نظر گرفته شده است. همچنین مطابق توافق‌های انجام‌شده با کمیته امداد امام خمینی (ره) و سازمان بهزیستی، افراد تحت پوشش این دو نهاد می‌توانند از ۴۰۰ میلیون تومان کمک بلاعوض دیگر نیز بهره‌مند شوند.
ترکیب این حمایت‌ها می‌تواند بخش قابل‌توجهی از هزینه‌های تأمین مسکن خانوار‌های واجد شرایط را پوشش دهد. به‌ویژه آنکه برای خانوار‌های فاقد زمین، خرید یا تأمین زمین یکی از موانع اصلی شروع ساخت‌وساز است و واگذاری رایگان زمین در کنار تسهیلات و کمک بلاعوض، می‌تواند بخشی از این مانع را برطرف کند.
با این حال، در ارزیابی این بسته باید به تفاوت میان تسهیلات بازپرداخت‌شدنی و کمک بلاعوض توجه کرد. وام ۵۰۰ میلیون تومانی، هرچند با شرایط قرض‌الحسنه و دوره بازپرداخت طولانی ارائه می‌شود، همچنان تعهد مالی برای خانوار ایجاد می‌کند؛ در مقابل، کمک‌های بلاعوض نیاز متقاضی به تأمین منابع بازپرداختی را کاهش می‌دهد. بنابراین، میزان اثرگذاری نهایی برنامه به شرایط دریافت، زمان پرداخت و تناسب مجموع منابع با هزینه ساخت در مناطق مختلف بستگی دارد.
همچنین باید توجه داشت که بهره‌مندی از تمام حمایت‌های اعلام‌شده لزوماً به معنای دریافت یکسان این مبالغ توسط همه متقاضیان نیست و شرایط احراز صلاحیت و ضوابط اجرایی هر بخش باید مشخص باشد.
اختصاص ۸ هزار میلیارد تومان برای حمایت از مسکن محرومان
در کنار برنامه‌های بنیاد مسکن، صندوق ملی مسکن نیز از اختصاص منابع قابل‌توجه برای حمایت از اقشار کم‌درآمد خبر داده است.
خسرو مختاری، رئیس هیئت عامل صندوق ملی مسکن، اعلام کرده است که ۸ هزار میلیارد تومان از منابع این صندوق در سال جاری به‌صورت کمک بلاعوض برای حمایت از اجرای طرح مسکن محرومان اختصاص می‌یابد.
به گفته وی، شناسایی جامعه هدف از طریق سامانه طرح‌های حمایتی مسکن (تم) انجام می‌شود. این سامانه که تحت مدیریت معاونت امور مسکن وزارت راه و شهرسازی قرار دارد، اطلاعات مورد نیاز را از نهاد‌های حمایتی دریافت می‌کند و پرداخت منابع بر اساس سازوکار‌های تعیین‌شده با سازمان برنامه و بودجه صورت خواهد گرفت.
مختاری توضیح داده است که پیش از آغاز جنگ، مصوبه‌ای برای اختصاص ۶ هزار میلیارد تومان از منابع صندوق ملی مسکن به‌صورت بلاعوض به اقشار محروم به تصویب رسیده بود. این منابع قرار بود به مددجویان کمیته امداد، سازمان بهزیستی، مشمولان معرفی‌شده از سوی بنیاد مسکن و خانوار‌های کم‌درآمد واجد شرایط در پروژه‌های حمایتی مسکن اختصاص یابد.
به گفته رئیس هیئت عامل صندوق ملی مسکن، فرایند تخصیص این منابع در سه‌ماهه پایانی سال گذشته تا مرحله خزانه پیش رفت، اما با آغاز جنگ و شرایط ایجادشده، اجرای مصوبه به تعویق افتاد. بر همین اساس، برنامه‌ریزی برای عملیاتی شدن موافقت‌نامه و تخصیص ۸ هزار میلیارد تومان در سال جاری در دستور کار قرار گرفته است.
این موضوع از دو جهت اهمیت دارد؛ نخست آنکه منابع حمایتی جدید می‌تواند قدرت مالی دولت برای کمک به خانوار‌های محروم را افزایش دهد و دوم آنکه تجربه تعویق مصوبه قبلی نشان می‌دهد اعلام اعتبار به‌تنهایی برای حل مشکل مسکن کافی نیست. تا زمانی که منابع به مرحله تخصیص قطعی، پرداخت و استفاده در پروژه‌ها نرسد، نمی‌توان اثر واقعی آن را بر روند خانه‌دار شدن متقاضیان ارزیابی کرد.
تمرکز بر پروژه‌های نزدیک به تحویل؛ اولویت‌بندی منابع محدود
یکی از محور‌های مهم سیاست جدید صندوق ملی مسکن، هدایت منابع به پروژه‌هایی است که پیشرفت فیزیکی بالاتری دارند و در آستانه تکمیل و تحویل قرار گرفته‌اند.
مختاری با اشاره به هماهنگی‌های انجام‌شده برای افزایش بهره‌وری نظام تخصیص منابع گفته است که حمایت‌های مالی صندوق، علاوه بر کمک به تأمین مالی واحد‌های مسکونی، برای تکمیل خدمات پشتیبان مسکن نیز در نظر گرفته شده است.این رویکرد از منظر اقتصادی می‌تواند به افزایش اثربخشی منابع عمومی کمک کند؛ چراکه تزریق اعتبار به پروژه‌های نزدیک به تکمیل، در صورت رفع موانع باقی‌مانده، امکان تحویل سریع‌تر واحد‌ها و بهره‌برداری از سرمایه‌گذاری‌های انجام‌شده را فراهم می‌کند.
در مقابل، پروژه‌هایی که با مشکلات حقوقی، زیرساختی یا کمبود منابع مالی مواجه‌اند، ممکن است با وجود دریافت اعتبار همچنان در مسیر تکمیل با تأخیر روبه‌رو شوند. از این رو، اولویت‌بندی پروژه‌ها باید با ارزیابی دقیق میزان پیشرفت، هزینه باقی‌مانده و امکان تحویل واقعی همراه باشد تا تخصیص منابع صرفاً به افزایش آمار اعتبار پرداخت‌شده محدود نشود.
حمایت از دهک‌های یک تا چهار؛ جلوگیری از خروج متقاضیان از طرح‌های مسکن
حبیب‌الله طاهرخانی، معاون مسکن و ساختمان وزیر راه و شهرسازی، نیز پیش‌تر با تشریح برنامه‌های حمایتی دولت اعلام کرده بود که تمرکز سیاست‌گذاری مسکن در دولت چهاردهم بر خانه‌دار شدن گروه‌های کم‌درآمد و جلوگیری از انصراف آنها از طرح‌های حمایتی به دلیل ناتوانی در تأمین آورده است.
به گفته وی، از حدود ۸۵۰ هزار متقاضی قطعی طرح‌های حمایتی مسکن، بیش از ۳۱۵ هزار نفر در دهک‌های یک تا چهار درآمدی قرار دارند. بخشی از این متقاضیان تحت پوشش کمیته امداد امام خمینی (ره) و سازمان بهزیستی هستند و بخشی دیگر در هیچ‌یک از نهاد‌های حمایتی عضویت ندارند.
این آمار نشان می‌دهد که سیاست حمایت از مسکن محرومان نباید صرفاً به مددجویان نهاد‌های حمایتی محدود شود؛ زیرا بخشی از خانوار‌های کم‌درآمد، با وجود برخورداری از شرایط اقتصادی مشابه، به دلیل عضویت نداشتن در این نهاد‌ها ممکن است از حمایت‌های هدفمند محروم بمانند.
بر اساس توضیحات طاهرخانی، برای حمایت از این گروه‌ها سه مسیر اصلی شامل کمک بلاعوض از محل بودجه عمومی، تسهیلات بدون بهره از منابع وزارت راه و شهرسازی و کمک‌های نهاد‌های حمایتی و خیرین پیش‌بینی شده است.
وی پیش‌تر از برآورد حدود ۱۳۸.۵ هزار میلیارد تومان منابع برای حمایت از حدود ۴۰۰ هزار نفر از متقاضیان دهک‌های یک تا چهار تا پایان برنامه هفتم پیشرفت در سال ۱۴۰۷ خبر داده بود. این منابع در برنامه اعلام‌شده شامل ۴۲ هزار میلیارد تومان از بودجه عمومی دولت، ۶۰ هزار میلیارد تومان تسهیلات بدون بهره از محل منابع وزارت راه و شهرسازی و ۳۶.۵ هزار میلیارد تومان کمک‌های نهاد‌های حمایتی و خیرین است.
در این چارچوب، بسته حمایتی اعلام‌شده برای متقاضیان واجد شرایط می‌تواند شامل ۲۰۰ میلیون تومان تسهیلات کم‌بهره از منابع وزارت راه و شهرسازی، ۱۵۰ تا ۲۵۰ میلیون تومان کمک از محل بودجه عمومی متناسب با پیشرفت پروژه و ۱۵۰ میلیون تومان کمک بلاعوض نهاد‌های حمایتی برای دهک‌های یک تا چهار تحت پوشش این نهاد‌ها باشد.
تأمین زمین برای ۴۵ هزار واحد؛ گام نخست در مسیر ساخت مسکن محرومان
در بخش تأمین زمین نیز سازمان ملی زمین و مسکن از تخصیص اراضی مورد نیاز برای احداث حدود ۴۵ هزار واحد مسکن محرومان خبر داده است.
علی نبیان، مدیرعامل سازمان ملی زمین و مسکن، اعلام کرده است که در چارچوب تفاهم این سازمان با بنیاد مسکن انقلاب اسلامی برای ساخت ۵۰ هزار واحد، زمین معادل ۴۴ هزار و ۷۸۴ واحد شناسایی و به اجرای طرح اختصاص یافته است. به گفته وی، اراضی مذکور برای ساخت مسکن محرومان در اختیار بنیاد مسکن قرار گرفته و احداث برخی واحد‌ها نیز آغاز شده است.
تأمین زمین یکی از پیش‌نیاز‌های اصلی اجرای طرح‌های مسکن حمایتی است، اما واگذاری زمین به‌تنهایی به معنای آماده بودن شرایط ساخت نیست. آماده‌سازی اراضی، تأمین آب و برق و گاز، ایجاد راه دسترسی و پیش‌بینی خدمات عمومی از جمله مراحلی است که می‌تواند بر هزینه تمام‌شده و زمان تحویل واحد‌ها اثر بگذارد.
از این منظر، هماهنگی میان سازمان ملی زمین و مسکن، بنیاد مسکن و دستگاه‌های خدمات‌رسان اهمیت زیادی دارد. اگر زمین‌های تخصیص‌یافته بدون زیرساخت‌های ضروری باقی بمانند، بخشی از منابع مالی به جای پیشبرد ساخت واحد‌ها صرف رفع موانع اولیه خواهد شد و روند خانه‌دار شدن متقاضیان به تأخیر می‌افتد.
تسهیلات ۵ درصدی و ضرورت تکمیل زنجیره حمایت
فرهادزاده، مدیرکل دفتر طرح‌ریزی و پایش طرح‌های مسکن، نیز از پیش‌بینی بسته‌ای ویژه برای کمک به دهک‌های کم‌برخوردار و مددجویان نهاد‌های حمایتی خبر داده است. بر اساس توضیحات وی، وزارت راه و شهرسازی تا سقف ۴۰۰ میلیون تومان به‌صورت انفرادی به این افراد مساعدت می‌کند و برای پروژه‌های مسکن محرومان در شهر‌ها نیز تسهیلات کم‌بهره با کارمزد ۵ درصد در نظر گرفته شده است.
اهمیت این حمایت‌ها زمانی بیشتر می‌شود که هزینه ساخت، آورده مورد نیاز متقاضی و توان بازپرداخت خانوار در کنار یکدیگر بررسی شوند. برای خانواری که درآمد محدودی دارد، حتی تأمین بخشی از آورده اولیه ممکن است دشوار باشد؛ بنابراین، ترکیب کمک بلاعوض با تسهیلات کم‌بهره می‌تواند مؤثرتر از اتکا به وام‌های بازپرداخت‌شدنی باشد.
با این حال، ضروری است ضوابط اجرایی این حمایت‌ها به‌گونه‌ای تدوین شود که متقاضیان از میزان دقیق کمک، شرایط دریافت، زمان پرداخت و تعهدات مالی خود اطلاع داشته باشند. همچنین باید مشخص باشد که منابع حمایتی در چه مرحله‌ای از ساخت به حساب پروژه یا متقاضی واریز می‌شود تا خانوار‌ها در میانه مسیر با کمبود منابع و افزایش هزینه‌ها مواجه نشوند.
در نهایت، اگر حمایت‌های مالی به‌صورت منظم و متناسب با شرایط اقتصادی متقاضیان پرداخت شود و پروژه‌ها نیز با نظارت مستمر به مرحله بهره‌برداری برسند، مسکن محرومان می‌تواند از یک برنامه حمایتی صرف فراتر برود و به ابزاری برای کاهش محرومیت، افزایش امنیت سکونتی و بهبود کیفیت زندگی خانوار‌های کم‌درآمد تبدیل شود. در غیر این صورت، حتی تخصیص منابع قابل‌توجه نیز ممکن است به دلیل تأخیر در پرداخت یا ناتوانی خانوار‌ها در تأمین سهم باقی‌مانده، به نتیجه مورد انتظار منجر نشود.