قیمت‌های پیشنهادی آپارتمان در تهران طی فاصله پایان مهر تا نیمه آبان ۷.۶ درصد افزایش یافته؛ آن هم در شرایطی که دلار ۳.۳ درصد و طلا ۵ درصد ارزان شده‌اند. با این حال، رشد قیمت‌ها هنوز نتوانسته خریداران را به بازار برگرداند.
به گزارش قدس آنلاین، در رقابت بازارهای دارایی در آبان‌ماه، مسکن ظاهراً گوی سبقت را از طلا و ارز ربوده است. در حالی که قیمت دلار و طلا طی دو هفته اخیر مسیر نزولی را تجربه کرده‌اند، میانگین قیمت‌های پیشنهادی فروش آپارتمان در تهران افزایش یافته و به محدوده متری ۲۶۸ میلیون تومان رسیده است؛ اتفاقی که در نگاه نخست می‌تواند نشانه بازگشت جذابیت سرمایه‌گذاری در بازار ملک باشد، اما بررسی وضعیت معاملات تصویر متفاوتی را نشان می‌دهد.
بررسی شاخص قیمت‌های پیشنهادی یک سامانه ملکی نشان می‌دهد میانگین قیمت هر مترمربع آپارتمان در تهران از ۲۴۹ میلیون تومان در نیمه نخست مهرماه به ۲۶۸ میلیون تومان در ۱۸ آبان ۱۴۰۵ رسیده است. به این ترتیب، قیمت‌های اعلامی فروشندگان در این بازه حدود ۷.۶ درصد افزایش یافته است.
این در حالی است که قیمت هر گرم طلای ۱۸ عیار در دو هفته اخیر حدود ۵ درصد و نرخ دلار در بازار آزاد حدود ۳.۳ درصد کاهش داشته است. بنابراین اگر ملاک مقایسه، تغییرات کوتاه‌مدت قیمت‌های اعلامی باشد، مسکن در آبان‌ماه عملکرد بهتری نسبت به دو بازار رقیب داشته است.
اما یک نکته مهم در این مقایسه وجود دارد: آنچه درباره مسکن اندازه‌گیری شده، قیمت پیشنهادی فروشندگان است، نه قیمت قطعی معاملات. همین تفاوت باعث می‌شود نتوان افزایش ۷.۶ درصدی را به معنای رشد واقعی و تحقق‌یافته ارزش معاملات مسکن دانست.
مسکن در یک سال چقدر گران شد؟
مقایسه قیمت‌های پیشنهادی مسکن در یک سال گذشته نیز از رشد قابل‌توجه این بازار حکایت دارد. متوسط قیمت اعلامی هر مترمربع آپارتمان در تهران در آبان سال گذشته حدود ۱۰۸ میلیون تومان بود؛ رقمی که در آبان امسال به حدود ۲۶۸ میلیون تومان رسیده است. بر این اساس، قیمت‌های پیشنهادی مسکن طی یک سال حدود ۱۴۸ درصد افزایش یافته‌اند.
در بازار ارز نیز دلار از حدود ۱۰۷ هزار تومان در آبان ۱۴۰۴ به محدوده ۲۶۳ هزار تومان در ۱۹ آبان ۱۴۰۵ رسیده که معادل رشد تقریبی ۱۴۴ درصدی است. طلای ۱۸ عیار نیز از حدود ۱۰.۵ میلیون تومان به ۲۵.۶ میلیون تومان رسیده و افزایش حدود ۱۴۳ درصدی را ثبت کرده است.
البته باید توجه داشت که این مقایسه بر مبنای داده‌های متفاوتی انجام شده است. از مرداد ۱۴۰۳ تاکنون آمار رسمی و مستمر از متوسط قیمت قطعی معاملات مسکن تهران منتشر نشده و ارقام مربوط به مسکن از قیمت‌های پیشنهادی آگهی‌ها استخراج شده‌اند.
از سوی دیگر، تورم عمومی نیز در مهرماه امسال به ۴.۶ درصد در مقیاس ماهانه و ۸۳.۵ درصد در مقیاس نقطه‌ای رسیده است. بنابراین رشد قیمت مسکن را باید در بستر تورم بالای عمومی و افزایش هزینه‌های اقتصادی بررسی کرد.
چرا با وجود افزایش قیمت، خریدار در بازار نیست؟
شاید مهم‌ترین تناقض بازار مسکن در آبان همین‌جا باشد؛ قیمت‌ها بالا می‌روند، اما معاملات رونق نمی‌گیرند. گزارش‌های میدانی فعالان بازار نشان می‌دهد سطح قراردادهای خرید و فروش همچنان پایین است و افزایش قیمت‌های پیشنهادی نتوانسته تقاضای مؤثر را به بازار بازگرداند.
کیانوش گودرزی، رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران، در گفت‌وگو با ایسنا با اشاره به تداوم رکود در بازار مسکن اظهار کرده است که این بازار از دوران کرونا با رکود مواجه بوده و شرایط تنظیم قرارداد برای مشاوران املاک دشوار شده است.
به گفته وی، در اواخر سال گذشته نشانه‌هایی از بهبود شرایط بازار مشاهده می‌شد، اما تحولات اقتصادی، نااطمینانی‌ها و جنگ موجب شد بازار مجدداً به سمت رکود حرکت کند و تعداد قراردادها کاهش یابد.
گودرزی همچنین افزایش قیمت زمین و هزینه‌های ساخت را از عوامل رشد قیمت تمام‌شده مسکن دانسته، اما تأکید کرده است که در بلندمدت، رشد قیمت مسکن نسبت به تورم عمومی و افزایش نرخ ارز و طلا کمتر بوده است.
نکته قابل‌توجه در اظهارات رئیس اتحادیه مشاوران املاک این است که حتی این اتحادیه نیز به اطلاعات کامل و قابل اتکایی از تعداد قراردادها و قیمت‌های واقعی معاملات در مناطق مختلف دسترسی ندارد. بنابراین در شرایط فعلی، ارزیابی دقیق میزان رونق یا رکود بازار با محدودیت آماری مواجه است.
سازندگان زیر فشار هزینه‌ها؛ خریداران زیر فشار قیمت‌ها
در کنار کاهش قدرت خرید خانوارها، افزایش هزینه‌های ساخت نیز یکی از عوامل اثرگذار بر قیمت‌های پیشنهادی فروشندگان و سازندگان است.
بر اساس آخرین آمار رسمی شاخص قیمت نهاده‌های ساختمان‌های مسکونی شهر تهران در بهار ۱۴۰۵، این شاخص نسبت به فصل قبل ۲۰.۷ درصد و در مقایسه با فصل مشابه سال گذشته ۱۰۶.۸ درصد افزایش یافته است. تورم سالانه نهاده‌های ساختمانی نیز در این دوره به ۸۰ درصد رسیده است.
این ارقام نشان می‌دهد تولید مسکن با افزایش قابل‌توجه هزینه مصالح، تجهیزات و سایر نهاده‌های ساختمانی مواجه شده است. خسرو مختاری، رئیس هیئت عامل صندوق ملی مسکن نیز چند روز قبل اعلام کرده بود که هزینه ساخت مسکن در بالاترین شرایط به متری ۸۰ میلیون تومان رسیده است.
با این حال، افزایش هزینه ساخت الزاماً به معنای رشد هم‌اندازه قیمت فروش آپارتمان نیست. در شرایطی که توان مالی خریداران محدود است و معاملات در رکود قرار دارد، سازندگان نمی‌توانند تمام افزایش هزینه‌های تولید را به قیمت نهایی منتقل کنند.
به بیان دیگر، بازار مسکن هم‌زمان با دو فشار متضاد مواجه است؛ از یک سو هزینه ساخت و قیمت تمام‌شده واحدها افزایش یافته و از سوی دیگر قدرت خرید خانوارها امکان همراهی با رشد قیمت‌ها را ندارد.
آیا مسکن تا پایان سال همچنان گران می‌شود؟
پاسخ به این پرسش به عوامل مختلفی از جمله وضعیت متغیرهای اقتصادی، انتظارات تورمی، نرخ ارز، هزینه تأمین مالی و قدرت خرید خانوارها بستگی دارد.
رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران با اشاره به چشم‌انداز بازار در نیمه دوم سال معتقد است در صورت نبود اتفاق خاص، نباید انتظار تغییر محسوسی در روند معاملات داشت. گودرزی همچنین پیش‌بینی کرده است که بازار تا پایان سال ۱۴۰۵ با جهش قیمتی قابل‌توجهی مواجه نشود و نوسانات آن محدود باقی بماند.
از طرف دیگر، کاهش فایل‌های مرغوب فروش نیز می‌تواند بر وضعیت قیمت‌های پیشنهادی اثرگذار باشد. برخی مشاوران املاک معتقدند امتناع تعدادی از مالکان از فروش، عرضه واحدهای مناسب را محدود کرده است؛ عاملی که در کنار افزایش هزینه جایگزینی و ساخت، می‌تواند مانع کاهش محسوس قیمت‌های اعلامی شود.
با این وجود، کمبود فایل فروش را نباید با افزایش تقاضای واقعی اشتباه گرفت. وقتی قدرت خرید خانوارها محدود است و تعداد معاملات پایین باقی می‌ماند، افزایش قیمت آگهی‌ها لزوماً به معنای شکل‌گیری موج جدید خرید و فروش نیست.
برنده آبان یا بازنده رکود؟
مقایسه عملکرد بازارهای مسکن، ارز و طلا در آبان‌ماه یک نتیجه ظاهری دارد: مسکن با رشد ۷.۶ درصدی قیمت‌های پیشنهادی، در برابر افت قیمت دلار و طلا عملکرد بهتری ثبت کرده است. اما در لایه عمیق‌تر، بازار ملک همچنان با معضل رکود معاملاتی و فاصله زیاد میان قیمت فروشندگان و قدرت خرید متقاضیان دست‌وپنجه نرم می‌کند.
در واقع، افزایش قیمت‌های پیشنهادی به‌تنهایی نمی‌تواند نشانه رونق بازار باشد. برنده واقعی زمانی مشخص می‌شود که افزایش قیمت‌ها در معاملات قطعی نیز منعکس شود و خریداران امکان ورود دوباره به بازار را پیدا کنند.
از این منظر، مسکن شاید در جدول مقایسه قیمت‌ها برنده آبان باشد، اما تا زمانی که قراردادهای خرید و فروش رونق نگرفته‌اند، این پیروزی بیشتر روی کاغذ است تا در معاملات واقعی.